Czy warto kupować mieszkanie spółdzielcze?

Spółdzielnia mieszkaniowa – co trzeba o niej wiedzieć? 

W przeciwieństwie do dewelopera, który umowy z klientami kreuje na podstawie kodeksu cywilnego, spółdzielnia mieszkaniowa działa w oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i Prawa spółdzielczego, co ma wpływ na ostateczną treść kontraktu z klientem – członkiem spółdzielni. Umowy zawierane ze spółdzielnią (podobnie jak i z bankiem w tym zakresie) są zestandaryzowane i zawierają zapisy „swojej” ustawy, co powoduje, iż szanse na zamieszczenie w nich niedozwolonych klauzul są mniejsze niż w przypadku umów z deweloperem. Po drugie, spółdzielnia może działać zarówno na rynku pierwotnym, inwestując w budowę nowych budynków, jak też na rynku wtórnym, obracając lokalami, które stanowią własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego członków tej spółdzielni. Niemniej jednak, zasady dotyczące treści umowy o budowę i przeniesienie własności, zawieranej z deweloperem, oraz o stosowania klauzul niedozwolonych znajdują zastosowanie również w stosunku do spółdzielni.

Na czym polega specyfika praw związanych ze spółdzielnią?

Aby korzystać z własnościowego prawa do lokalu w spółdzielni, nie trzeba już stać się jej członkiem. Dotychczasowe obowiązkowe członkostwo przy okazji nabycia takiej formy własności zostało uznane, jako ograniczające zbywalność takiego prawa, za sprzeczne z Konstytucją. Przymusowe członkostwo nie jest konieczne do realizacji celu działania spółdzielni, jakim jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych swoich członków. Właściciele takiego własnościowego prawa jak i odrębnej własności w budynkach wybudowanych przez spółdzielnię sami decydują, czy poddają się pod zarząd spółdzielni i ponoszą związane z tym koszty, czy też sami zarządzają swoim mieszkaniem, bądź zlecają to komuś na własną rękę.

Ze spółdzielnią związane są trzy rodzaje praw do lokali:

• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego – najpopularniejsze, nie jest pełną własnością, a ograniczonym prawem własności. Ograniczenie to jest jednak niewielkie - można takim prawem obracać na rynku, podlega dziedziczeniu i polega na znoszeniu pewnych uprawnień zarządczych spółdzielni (w przypadku gdy zostanie wybrana przez nabywcę na zarządcę).

• lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego – to prawo najsłabsze; różnicę między własnościowym prawem do lokalu w spółdzielni a lokatorskim najlepiej obrazuje moment likwidacji spółdzielni – jeżeli zdarzy się, że upadłej spółdzielni nie przejmie jakaś inna, to w takim przypadku własnościowe prawo do lokalu automatycznie przekształca się w odrębne prawo własności, natomiast lokatorskie prawo zmienia się na stosunek najmu. Różnice dotyczą także zakresu swobody korzystania z tychże praw – lokatorskiego prawa się nie dziedziczny, nie można go zbyć, niemniej w zamian jest dużo tańsze. Obecnie rzadko która spółdzielnia ustanawia takie prawa – spółdzielni bardziej opłaca się, w momencie wygaśnięcia obecnych lokatorskich praw, przekształcać je na własnościowe i inkasować trzy razy więcej pieniędzy przy sprzedaży,

• odrębna własność lokali – to niczym nieograniczona własność nieruchomości lokalowej wraz z częścią gruntu. Posiadający ograniczone prawa - własnościowe czy lokatorskie, mają prawo w każdej chwili żądać od spółdzielni wyodrębnienia zajmowanych przez nich lokali i ustanowienia takiej odrębnej własności (spółdzielnia zrobi to, ale oczywiście nie za darmo – trzeba będzie uzupełnić wartość dotychczasowego prawa). 

Jak sprawdzić spółdzielnię mieszkaniową? 

Najlepiej jest zasięgnąć informacji od innych mieszkańców spółdzielni, którzy kupili od niej mieszkanie. Spółdzielnia przynajmniej raz na trzy lata ma obowiązek poddać się lustracji, czyli kontroli przez organ rewizyjny pod względem legalności, gospodarności i rzetelności całości jej działania. Spółdzielnie budujące nowe mieszkania, czyli prowadzące działalność inwestycyjną, są obowiązane poddać się takiej lustracji co rok. Dokumentem podsumowującym pracę lustratora jest protokół, do którego ma prawo zajrzeć każdy członek spółdzielni – można więc poprosić członka spółdzielni o zawnioskowanie do zarządu spółdzielni o udostępnienie takiego protokołu. Członek spółdzielni ma też wgląd do wniosków polustracyjnych i informacji o ich realizacji.  Ponadto miernikiem rzetelności i wiarygodności spółdzielni jest prowadzenie inwestycji z wykorzystaniem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego – taki kredyt dostają tylko te spółdzielnie, które budują mieszkania rzetelnie i terminowo. Jeśli dana spółdzielnia korzysta ze wsparcia Funduszu to dobrze o niej świadczy.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (t.j. Dz. U. 2003 r., Nr 188, poz. 1848);

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o  spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl