Spis treści
- Wnioski o zmianę miejscowego planu
- Rozpatrywanie wniosków przez gminę
- Procedura przystąpienia do zmiany planu
- Uzgodnienia i opinie
- Rozpatrywanie uwag i konsultacje społeczne
- Uchwalenie zmian przez radę gminy
- Kontrola wojewody i wejście w życie
- Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
- Reformy systemu planowania 2025-2026
- Praktyczne wskazówki
- Nowy termin na plany ogólne - do 30 czerwca 2026 r.
- Rozszerzone konsultacje społeczne przy planach ogólnych
- Finansowanie z Krajowego Planu Odbudowy - 457,8 mln zł na przygotowanie planów
- Decyzje o warunkach zabudowy po 1 stycznia 2026 r. tylko na podstawie planów ogólnych
Procedura uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uregulowana została w ustawie z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa). Zgodnie z art. 27 wskazanej ustawy, procedurę tę stosuje się także do zmiany planu miejscowego. Zmiana planu miejscowego polega na przeprowadzeniu procedury zmierzającej do uchwalenia nowego planu, który wraz z wejściem w życie zastępuje dotychczasowy plan miejscowy (art. 34 ust. 1 ustawy).
Wnioski o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
W przypadku zmiany planu pierwszym krokiem jest złożenie wniosku w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Procedura zmiany planu może zostać zainicjowana również z własnej inicjatywy przez radę miasta/radę gminy.
Wniosek o sporządzenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinien zawierać:
- imię i nazwisko lub nazwę wnioskodawcy oraz jego adres
- przedmiot i zakres wnioskowanej zmiany
- określenie nieruchomości (lub opis terenu), których dotyczy wniosek
- kserokopię lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej lub zasadniczej z oznaczeniem nieruchomości, której dotyczy wniosek
Wniosek kieruje się do wójta/burmistrza/prezydenta miasta, który prowadzi rejestr planów miejscowych oraz wniosków o ich sporządzenie lub zmianę, gromadzi materiały z nimi związane oraz odpowiada za przechowywanie ich oryginałów, w tym również uchylonych i nieobowiązujących (art. 31 ust. 1 ustawy).
Rozpatrywanie wniosków przez gminę
Do rozpatrzenia wniosku nie stosuje się przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, gdyż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie odsyła w tym zakresie do k.p.a. Wniosek taki nie jest wnioskiem w indywidualnej sprawie w rozumieniu kpa., a ma on jedynie charakter postulatywny. Rozpatrzenie takiego wniosku nie jest określone żadnym terminem.
Jeżeli wójt/burmistrz/prezydent miasta uzna zmianę planu miejscowego za konieczną:
- wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium
- przygotowuje materiały geodezyjne do opracowania planu
- ustala niezbędny zakres prac planistycznych (art. 14 ust. 5 ustawy)
- następnie kieruje do rady miasta/rady gminy wniosek o podjęcie uchwały o przystąpieniu do zmiany planu (art. 14 ust. 4 ustawy)
Po rozpoznaniu wniosku rada miasta/rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Integralną częścią uchwały jest załącznik graficzny przedstawiający granice obszaru objętego projektem planu (art. 14 ust. 1 i 2).
Procedura przystąpienia do zmiany planu
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta, po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, kolejno:
Ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia.
Zawiadamia na piśmie o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu instytucje i organy właściwe do uzgadniania i opiniowania planu.
Sporządza projekt planu miejscowego wraz z prognozą oddziaływania na środowisko, uwzględniając ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Sporządza prognozę skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, z uwzględnieniem art. 36 ustawy.
Uzgodnienia i opinie
Obowiązkowe opinie
- Gminnej komisji urbanistyczno-architektonicznej
- Wójtów/burmistrzów gmin granicznych
- Regionalnego dyrektora ochrony środowiska
- Organów administracji geologicznej
- Państwowej Straży Pożarnej
- Wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska
- Państwowego inspektora sanitarnego
- Starosty (tereny osuwiskowe)
Obowiązkowe uzgodnienia
- Wojewoda, zarząd województwa, zarząd powiatu
- Organy właściwe na podstawie przepisów odrębnych
- Zarządca drogi
- Organy wojskowe i bezpieczeństwa państwa
- Dyrektor urzędu morskiego
- Organ nadzoru górniczego
- Minister właściwy ds. zdrowia (obszary uzdrowiskowe)
- Wojewódzki konserwator zabytków
Rozpatrywanie uwag i konsultacje społeczne
Po uzgodnieniach wójt, burmistrz albo prezydent miasta:
Uzyskuje zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne
Wprowadza zmiany wynikające z uzyskanych opinii i dokonanych uzgodnień
Ogłasza o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu na co najmniej 7 dni przed dniem wyłożenia i wykłada ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami
Wyznacza termin, w którym osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu planu, nie krótszy niż 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia planu
Rozpatrzenie uwag następuje w dwóch odrębnych etapach:
- Pierwszym jest ich rozpoznanie i uwzględnienie, bądź nieuwzględnienie przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta podczas procedury tworzenia projektu planu miejscowego
- Uwagi nieuwzględnione przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta przesyłane są radzie miasta/radzie gminy wraz z projektem planu miejscowego. Rada może zdecydować o uwzględnieniu uprzednio odrzuconych uwag
Uchwalenie zmian przez radę gminy
Plan miejscowy uchwala rada, po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych. Część tekstowa planu stanowi treść uchwały, zaś część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do uchwały.
Kontrola wojewody i wejście w życie
Następnie wójt/burmistrz albo prezydent miasta przedstawia wojewodzie uchwałę wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi (art. 20 ustawy).
Jeżeli wojewoda uzna, iż uchwała jest niezgodna z prawem, stwierdza w terminie 30 dni od jej doręczenia jej nieważność. W przypadku nieistotnego naruszenia prawa organ nadzoru nie stwierdza nieważności uchwały, ograniczając się do wskazania, iż uchwałę wydano z naruszeniem prawa (art. 91 ustawy o samorządzie gminnym). Na stwierdzenie nieważności uchwały przez wojewodę gmina może wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego (art. 98 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym).
Uchwała rady w sprawie uchwalenia/zmiany planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa. Uchwała ta podlega również publikacji na stronie internetowej gminy (art. 29 ustawy).
Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Zmiana planu miejscowego w zakresie zniesienia przewidzianych w nim ograniczeń kubaturowych, bądź zwiększenie łącznej powierzchni zabudowanej, może wpłynąć na wzrost wartości działek objętych planem.
Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Wysokość opłaty ustala się na dzień jej sprzedaży. Roszczenie to przysługuje gminie w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ustawy).
Reformy systemu planowania 2025-2026
Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin będą ważne o 6 miesięcy dłużej, czyli do 30 czerwca 2026 roku. Plan ogólny gminy ma zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Plan ogólny gminy - nowy dokument
- Akt prawa miejscowego obejmujący całą gminę
- Sporządzany wyłącznie w formie cyfrowej
- Wiążący przy wydawaniu decyzji WZ
- Decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydane jedynie dla obszarów wskazanych w planie ogólnym
Finansowanie z KPO
- 457,8 mln zł na przygotowanie planów ogólnych
- 80% gmin musi mieć plany ogólne dla rozliczenia z KE
- Gminy otrzymają wsparcie merytoryczne
- Cykl 16 spotkań informacyjnych w województwach
Do końca stycznia 2025 r. około 75% gmin zgłosiło przestrzenne zbiory danych planu ogólnego. Oznacza to, że około 25% gmin nie rozpoczęło jeszcze procesu jego opracowania.
Praktyczne wskazówki
- Dokładnie określ zakres wnioskowanej zmiany
- Załącz aktualną mapę ewidencyjną z oznaczeniem nieruchomości
- Skonsultuj się z architektem lub urbanistą przed złożeniem wniosku
- Aktywnie uczesticz w konsultacjach społecznych
- Rozpocznij prace nad planem ogólnym jak najszybciej
- Skorzystaj z dofinansowania z KPO
- Zapewnij szerokie konsultacje społeczne
- Koordynuj prace z sąsiednimi gminami
- 30 czerwca 2026 r. - ostateczny termin na plany ogólne
- 1 lipca 2026 r. - wejście w życie nowego systemu
- 21 dni - minimum na składanie wniosków do planu
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2024.0.1130 t.j.)
- Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688)
- Ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2025 r. poz. 527)