Procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - kompletny przewodnik 2025
Najważniejsze zmiany w 2025 roku:
  • Nowy termin na plany ogólne - do 30 czerwca 2026 r.
  • Rozszerzone konsultacje społeczne przy planach ogólnych
  • Finansowanie z Krajowego Planu Odbudowy - 457,8 mln zł na przygotowanie planów
  • Decyzje o warunkach zabudowy po 1 stycznia 2026 r. tylko na podstawie planów ogólnych

Procedura uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uregulowana została w ustawie z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa). Zgodnie z art. 27 wskazanej ustawy, procedurę tę stosuje się także do zmiany planu miejscowego. Zmiana planu miejscowego polega na przeprowadzeniu procedury zmierzającej do uchwalenia nowego planu, który wraz z wejściem w życie zastępuje dotychczasowy plan miejscowy (art. 34 ust. 1 ustawy).

Wnioski o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

W przypadku zmiany planu pierwszym krokiem jest złożenie wniosku w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Procedura zmiany planu może zostać zainicjowana również z własnej inicjatywy przez radę miasta/radę gminy.

Krok 1: Przygotowanie wniosku

Wniosek o sporządzenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinien zawierać:

  • imię i nazwisko lub nazwę wnioskodawcy oraz jego adres
  • przedmiot i zakres wnioskowanej zmiany
  • określenie nieruchomości (lub opis terenu), których dotyczy wniosek
  • kserokopię lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej lub zasadniczej z oznaczeniem nieruchomości, której dotyczy wniosek
Krok 2: Składanie wniosku

Wniosek kieruje się do wójta/burmistrza/prezydenta miasta, który prowadzi rejestr planów miejscowych oraz wniosków o ich sporządzenie lub zmianę, gromadzi materiały z nimi związane oraz odpowiada za przechowywanie ich oryginałów, w tym również uchylonych i nieobowiązujących (art. 31 ust. 1 ustawy).

Ważne: Wniosek nie podlega opłacie skarbowej.

Rozpatrywanie wniosków przez gminę

Do rozpatrzenia wniosku nie stosuje się przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, gdyż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie odsyła w tym zakresie do k.p.a. Wniosek taki nie jest wnioskiem w indywidualnej sprawie w rozumieniu kpa., a ma on jedynie charakter postulatywny. Rozpatrzenie takiego wniosku nie jest określone żadnym terminem.

Jeżeli wójt/burmistrz/prezydent miasta uzna zmianę planu miejscowego za konieczną:

  • wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium
  • przygotowuje materiały geodezyjne do opracowania planu
  • ustala niezbędny zakres prac planistycznych (art. 14 ust. 5 ustawy)
  • następnie kieruje do rady miasta/rady gminy wniosek o podjęcie uchwały o przystąpieniu do zmiany planu (art. 14 ust. 4 ustawy)

Po rozpoznaniu wniosku rada miasta/rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Integralną częścią uchwały jest załącznik graficzny przedstawiający granice obszaru objętego projektem planu (art. 14 ust. 1 i 2).

Procedura przystąpienia do zmiany planu

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta, po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, kolejno:

Ogłoszenie o przystąpieniu

Ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia.

Zawiadomienie instytucji

Zawiadamia na piśmie o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu instytucje i organy właściwe do uzgadniania i opiniowania planu.

Sporządzenie projektu

Sporządza projekt planu miejscowego wraz z prognozą oddziaływania na środowisko, uwzględniając ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Prognoza finansowa

Sporządza prognozę skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, z uwzględnieniem art. 36 ustawy.

Uzgodnienia i opinie

Obowiązkowe opinie

  • Gminnej komisji urbanistyczno-architektonicznej
  • Wójtów/burmistrzów gmin granicznych
  • Regionalnego dyrektora ochrony środowiska
  • Organów administracji geologicznej
  • Państwowej Straży Pożarnej
  • Wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska
  • Państwowego inspektora sanitarnego
  • Starosty (tereny osuwiskowe)

Obowiązkowe uzgodnienia

  • Wojewoda, zarząd województwa, zarząd powiatu
  • Organy właściwe na podstawie przepisów odrębnych
  • Zarządca drogi
  • Organy wojskowe i bezpieczeństwa państwa
  • Dyrektor urzędu morskiego
  • Organ nadzoru górniczego
  • Minister właściwy ds. zdrowia (obszary uzdrowiskowe)
  • Wojewódzki konserwator zabytków

Rozpatrywanie uwag i konsultacje społeczne

Po uzgodnieniach wójt, burmistrz albo prezydent miasta:

Zgody na zmianę przeznaczenia gruntów

Uzyskuje zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne

Wprowadzenie zmian

Wprowadza zmiany wynikające z uzyskanych opinii i dokonanych uzgodnień

Wyłożenie do publicznego wglądu

Ogłasza o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu na co najmniej 7 dni przed dniem wyłożenia i wykłada ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami

Termin na uwagi

Wyznacza termin, w którym osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu planu, nie krótszy niż 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia planu

Rozpatrzenie uwag następuje w dwóch odrębnych etapach:

  1. Pierwszym jest ich rozpoznanie i uwzględnienie, bądź nieuwzględnienie przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta podczas procedury tworzenia projektu planu miejscowego
  2. Uwagi nieuwzględnione przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta przesyłane są radzie miasta/radzie gminy wraz z projektem planu miejscowego. Rada może zdecydować o uwzględnieniu uprzednio odrzuconych uwag

Uchwalenie zmian przez radę gminy

Plan miejscowy uchwala rada, po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych. Część tekstowa planu stanowi treść uchwały, zaś część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do uchwały.

Kontrola wojewody i wejście w życie

Następnie wójt/burmistrz albo prezydent miasta przedstawia wojewodzie uchwałę wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi (art. 20 ustawy).

Kontrola wojewody:

Jeżeli wojewoda uzna, iż uchwała jest niezgodna z prawem, stwierdza w terminie 30 dni od jej doręczenia jej nieważność. W przypadku nieistotnego naruszenia prawa organ nadzoru nie stwierdza nieważności uchwały, ograniczając się do wskazania, iż uchwałę wydano z naruszeniem prawa (art. 91 ustawy o samorządzie gminnym). Na stwierdzenie nieważności uchwały przez wojewodę gmina może wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego (art. 98 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym).

Uchwała rady w sprawie uchwalenia/zmiany planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa. Uchwała ta podlega również publikacji na stronie internetowej gminy (art. 29 ustawy).

Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości

Zmiana planu miejscowego w zakresie zniesienia przewidzianych w nim ograniczeń kubaturowych, bądź zwiększenie łącznej powierzchni zabudowanej, może wpłynąć na wzrost wartości działek objętych planem.

Opłata planistyczna (art. 36 ust. 4 ustawy):

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Wysokość opłaty ustala się na dzień jej sprzedaży. Roszczenie to przysługuje gminie w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ustawy).

Reformy systemu planowania 2025-2026

Najważniejsze zmiany w systemie planowania przestrzennego:

Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin będą ważne o 6 miesięcy dłużej, czyli do 30 czerwca 2026 roku. Plan ogólny gminy ma zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Plan ogólny gminy - nowy dokument

  • Akt prawa miejscowego obejmujący całą gminę
  • Sporządzany wyłącznie w formie cyfrowej
  • Wiążący przy wydawaniu decyzji WZ
  • Decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydane jedynie dla obszarów wskazanych w planie ogólnym

Finansowanie z KPO

  • 457,8 mln zł na przygotowanie planów ogólnych
  • 80% gmin musi mieć plany ogólne dla rozliczenia z KE
  • Gminy otrzymają wsparcie merytoryczne
  • Cykl 16 spotkań informacyjnych w województwach
Stan prac nad planami ogólnymi (stan na styczeń 2025):

Do końca stycznia 2025 r. około 75% gmin zgłosiło przestrzenne zbiory danych planu ogólnego. Oznacza to, że około 25% gmin nie rozpoczęło jeszcze procesu jego opracowania.

Praktyczne wskazówki

Dla wnioskodawców
  • Dokładnie określ zakres wnioskowanej zmiany
  • Załącz aktualną mapę ewidencyjną z oznaczeniem nieruchomości
  • Skonsultuj się z architektem lub urbanistą przed złożeniem wniosku
  • Aktywnie uczesticz w konsultacjach społecznych
Dla gmin
  • Rozpocznij prace nad planem ogólnym jak najszybciej
  • Skorzystaj z dofinansowania z KPO
  • Zapewnij szerokie konsultacje społeczne
  • Koordynuj prace z sąsiednimi gminami
Terminy do zapamiętania
  • 30 czerwca 2026 r. - ostateczny termin na plany ogólne
  • 1 lipca 2026 r. - wejście w życie nowego systemu
  • 21 dni - minimum na składanie wniosków do planu
Podstawa prawna:
  • Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2024.0.1130 t.j.)
  • Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688)
  • Ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2025 r. poz. 527)

Michał Włodarczyk - Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.