Hipoteka - co zabezpiecza i jak ją ustanowić?

Co to jest hipoteka i co jest jej przedmiotem?

Wierzyciel może żądać od dłużnika aby ten zaspokoił jego roszczenie. Jednak może się zdarzyć, że dłużnik nie będzie mógł świadczyć (np. będzie niewypłacalny).

Hipoteka jest prawem wierzyciela, które gwarantuje mu, że jego roszczenie zostanie zaspokojone. Obciąża ona konkretnie wskazaną nieruchomość, z której to właśnie wierzyciel będzie się mógł zaspokoić (np. nie będzie możliwe obciążenie ogółu nieruchomości należących do Kowalskiego).

Wraz z nieruchomością hipoteka obciąża jej części składowe, przynależności, niektóre roszczenia okresowe (np. czynsz najmu, czynsz dzierżawny).

Poza nieruchomością hipoteka może także obciążać:

1. udział współwłaściciela w nieruchomości,
2. użytkowanie wieczyste (wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność wieczystego użytkownika) i udział w użytkowaniu wieczystym,
3. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
4. spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
5. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz
6. wierzytelność zabezpieczoną hipoteką.

Co zabezpiecza hipoteka?

Hipoteka jest prawem pozostającym w ścisłym związku z wierzytelnością, którą zabezpiecza. Oznacza to, że nie można ustanowić hipoteki, która nie zabezpieczałaby zaspokojenia jakiegoś innego roszczenia (np. ustanowić hipotekę na rzecz Kowalskiego, który nie jest niczyim wierzycielem).

Hipoteka może więc istnieć tylko o tyle, o ile istnieje wierzytelność. W szczególności hipoteka nie może powstać bez wierzytelności ani nie może być bez wierzytelności przeniesiona (np. Kowalski nie może sprzedać swojej wierzytelności, jeśli nie zbywa jej wraz z hipoteką), a wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki (np. jeśli dłużnik spłaca pożyczkę to hipoteka wygasa nawet w razie niewykreślenia jej z księgi wieczystej). Pamiętać jednak należy, że przedawnienie wierzytelności nie pozbawia wierzyciela prawa do dochodzenia zaspokojenia z hipoteki.

Hipoteka może zabezpieczać jedynie wierzytelność pieniężną, także przyszłą lub warunkową. Zabezpiecza ona nie tylko samą wierzytelność, ale także odsetki nie przedawnione oraz przyznane koszty postępowania.

Jak zabezpiecza hipoteka?

Prawo wierzyciela hipotecznego polega na tym, że:

• może się on zaspokoić z nieruchomości obciążonej przed wierzycielami osobistymi właściciela tej nieruchomości. Oznacza to np., że Kowalski (wierzyciel hipoteczny) będzie miał możliwość zaspokojenia się przed osobą, która pożyczyła właścicielowi nieruchomości określoną kwotę pieniędzy. Natomiast o pierwszeństwie między różnymi wierzycielami hipotecznymi do dochodzenia roszczeń od dłużnika decyduje kolejność złożenia wniosków o wpis hipoteki. Pierwszeństwo przed wierzycielami hipotecznymi będą mieli jednak wierzyciele, którym przysługują hipoteki ustawowe (powstające z mocy prawa, niezależnie od wpisu do księgi wieczystej, np. z tytułu ustalonych zobowiązań podatkowych przypadających od właściciela lub samoistnego posiadacza, hipoteka ustawowa przysługuje Skarbowi Państwa) oraz osoby, których wierzytelności przepisy o postępowaniu egzekucyjnym traktują w sposób uprzywilejowany (np. roszczenia alimentacyjne czy też należności za pracę oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie kalectwa czy śmierci).
• może on dochodzić zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od tego, czyją stała się własnością (np. jeśli dłużnik, który winien jest Kowalskiemu pieniądze z tytułu pożyczki, sprzedał dom obciążony na rzecz Kowalskiego hipoteką to sam Kowalski będzie mógł dochodzić zaspokojenia bądź od dłużnika albo od nabywcy obciążonej nieruchomości, jednak jego odpowiedzialność ograniczona jest tylko do nabytej nieruchomości).

Wierzyciel nie ma prawa do korzystania z nieruchomości, nie ma też żadnej władzy faktycznej nad nią. Jednak właścicielowi obciążonej nieruchomości nie wolno dokonywać takich czynności, które mogłyby doprowadzić do tak znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, że wartość jej spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności.

Jeśli wierzytelność stała się już wymagalna (np. dłużnik zobowiązał się, że spłaci pożyczkę 1 lipca - wtedy wierzytelność staje się wymagalna) to wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia się z obciążonej nieruchomości (zaspokojenie następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym- umowa, w której strony postanowią inaczej będzie nieważna),

Jak ustanowić hipotekę?

Poza hipoteką ustawową, która powstaje z mocy samego prawa (była już o tym mowa wyżej), ze względu na sposób powstania można jeszcze wyróżnić:

1. Hipotekę umowną. Aby ją ustanowić potrzebne jest zawarcie umowy wierzyciela z właścicielem nieruchomości, na której hipoteka ma być ustanowiona lub z inną osobą uprawnioną, jeżeli hipoteka ma obciążać inne prawo do nieruchomości (np. z użytkownikiem wieczystym). Oświadczenie właściciela (lub tej innej osoby) musi być złożone w formie aktu notarialnego, natomiast oświadczenie wierzyciela w dowolny sposób. W praktyce obydwa oświadczenia składane są w akcie notarialnym. Aby powstała hipoteka niezbędny jest jeszcze wpis do księgi wieczystej.
2. Hipotekę przymusową. Hipoteka ta służy nie zabezpieczeniu kredytu lub pożyczki (tak wypadku hipoteki umownej) ale zabezpieczeniu i egzekucji wierzytelności już istniejącej. Aby móc żądać ustanowienia hipoteki przymusowej wierzyciel musi dysponować: tytułem wykonawczym (np. prawomocne orzeczenie sądu lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, ugoda zawarta przed sądem- wszystkie zaopatrzone w klauzulę wykonalności, którą nadaje sąd) tymczasowym zarządzeniem sądu lub postanowieniem prokuratora.

Pamiętaj, że:

• Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki,
• Nie można ustanowić hipoteki na części nieruchomości, chyba że jest to całość udziału współwłaściciela,
• Jeżeli ustanawiamy hipotekę należy uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności. Podatek wynosi:
  1. na zabezpieczenie wierzytelności istniejących - od kwoty zabezpieczonej wierzytelności 0,1%,
  2. na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej 19 zł,
     • Zwolnione jest od opłaty skarbowej ustanowienie hipoteki przymusowej,

Podstawa prawna:

Ustawa z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, art. 65-112. (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361) 

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.