Czynsz najmu mieszkania

Od czego zależy czynsz najmu?

Stawki czynszu lokalu mieszkalnego są różnicowane - w zależności od podmiotu wynajmującego - i przedstawiają się następująco:

Czynsz w przypadku lokali własnościowych

W przypadku lokali własnościowych, wysokość opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, ustala sam właściciel lokalu.

Czynsz w przypadku lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy

W przypadku lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego oraz stanowiących własność Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych, właściciel ustala stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających jego wartość użytkową, w szczególności:

• położenia budynku, np. centrum, peryferie, zabudowa,

• położenia lokalu w budynku, np. stopnia nasłonecznienia, kondygnacji, wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia konieczne i instalacje i ich stan,

• ogólnego stanu technicznego budynku.

Jeżeli właścicielem lokalu jest jednostka samorządu terytorialnego, stawki czynszu ustala zarząd tej jednostki:

• w przypadku gminy - w oparciu o uchwałę biorącą pod uwagę wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady polityki czynszowej,

• w przypadku pozostałych jednostek samorządu terytorialnego - w oparciu o uchwałę odpowiednio rady powiatu lub sejmików wojewódzkich.

Czynsz w przypadku lokali socjalnych

W przypadku lokali socjalnych, stawka czynszu nie może przekroczyć połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym (art. 23 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego).

Czynsz w przypadku osób, które wcześniej zajmowały lokal bez tytułu prawnego

W przypadku nawiązania stosunku najmu lokalu z osobą, która do dnia wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, przez okres nie krótszy niż 10 lat zajmowała lokal bez tytułu prawnego, czynsz najmu takich lokali jest naliczony w wysokości 3% wartości odtworzeniowej.

Jak może dojść do zmiany wysokości czynszu?

Niezależnie od sposobu ustalenia czynszu, istnieją jednolite zasady dotyczące możliwości jego podwyższenia. Zgodnie z art. 685¹ Kodeksu cywilnego, wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jednak pierwszeństwo mają tu przepisy szczególne z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, wedle których właściciel może podwyższyć czynsz (albo inne opłaty za używanie lokalu), wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu mieszkalnego wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy (art. 8a ust. 1 i 2 ustawy).

Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu (z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela) nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. W razie podwyższenia opłat niezależnych od właściciela, jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z podaniem przyczyny ich podwyższenia (art. 9 ustawy).

Opłaty niezależne od właściciela mogą być zaś podwyższone w różnych terminach, uzależnionych od wzrostu cen za usługi lub dostawy. W razie wzrostu cen, wynajmujący ma obowiązek przedstawić najemcy lokalu na piśmie zestawienie wraz z przyczyną podwyższenia.

Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu (wartość odtworzeniowa dotyczy kosztu budowy mieszkania, stanowi iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego; przez wskaźnik przeliczeniowy należy rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych na podstawie danych urzędu statystycznego) może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, do których zgodnie z ustawą należą sytuacje:

1. gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym zwrot kapitału i zysk (art. 8a ust. 4a ustawy),

2. gdy właściciel podwyższa czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości nie przekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym (średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany w formie komunikatu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczpospolitej Polskiej „Monitor Polski" - art. 8a ust. 4e ustawy).

W razie zalegania z zapłatą czynszu przez najemcę za co najmniej 3 pełne okresy płatności, wynajmujący ma prawo skierować sprawę do sądu, występując ze stosownym powództwem.

Jakie uprawnienia przysługują lokatorowi w związku z podwyżką czynszu? 

W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowego czynszu lokator może:

1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki - ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia (3 miesiące, chyba że strony przewidziały w umowie inny termin),

2. zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo zasadna, lecz w innej wysokości.

W razie odmowy przyjęcia podwyżki, lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal.

W razie wystąpienia do sądu, lokator ma obowiązek uiszczania czynszu/opłat za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie. Jednakże w razie uznania przez sąd zasadności podwyżki/opłat za używanie lokalu, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem/opłatami za używania lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

Gdy zaś lokator nie skorzysta z przysługujących mu uprawnień w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, jest obowiązany uiszczać czynsz/opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

Wypowiedzenie czynszu/opłat za używanie lokalu oraz uprawnienia lokatora z tym związane, nie mają zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 43, ze zmianami);

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266, ze zmianami) 

A.J.
Zespół e-prawnik.pl