Ochrona lokatorów i podwyżki czynszów od nowego roku

12.2.2014

Co się zmieniło w

zakresie ochrony praw lokatorów?

Ustawa o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego weszła w życie 1 stycznia 2007 roku. Dzięki niej od nowego roku właściciele mieszkań mogą dokonywać wyższych podwyżek czynszów. Do spraw wszczętych, a niezakończonych, dotyczących ustalenia przez sąd, że podwyżka czynszu albo innych opłat za używanie lokalu jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości, stosuje się już przepisy nowej ustawy.

Dotyczy ona uzupełnienia przepisów ustawy o regulacje przydatne sądom przy rozstrzyganiu sporów odnośnie zasadności podwyżek czynszów, zróżnicowania wysokości czynszu w poszczególnych rodzajach zasobów mieszkaniowych, a także ujednolicenia zasad ochrony lokatorów przed podwyżkami opłat za używanie mieszkań w spółdzielniach mieszkaniowych z przepisami odnoszącymi się do pozostałych lokatorów. Zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego mają przede wszystkim na celu uwzględnienie wyroków Trybunału Konstytucyjnego:

z dnia 19 kwietnia 2005 r. sygn. akt K 4/05 (Dz. U. Nr 69, poz. 626),
z dnia 17 maja 2006 r. sygn. akt K 33/05
oraz uwag Trybunału zawartych w postanowieniu z dnia 29 czerwca 2005 r. sygn. akt S 1/05.

Wysokość czynszu w lokalach, w których obowiązywał w dniu wejścia w życie ustawy (tj. 10 lipca 2001 r.) czynsz regulowany, nie mogło przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Ograniczenie to obowiązywało do dnia 31 grudnia 2004 r. włącznie. Sejm uchwalił nowelizacje ustawy, wprowadzające ograniczenia podwyżek czynszów do 10 % czynszu dotychczasowego w skali roku. Ustawy weszły w życie z dniem 1 stycznia 2005 r. W dniu 19 kwietnia 2005 r. Trybunał Konstytucyjny uznał przepisy ograniczające podwyżki czynszów za niekonstytucyjne. Trybunał stwierdził jednocześnie, że skieruje do Sejmu RP sygnalizację, w której znajdą się wskazówki Trybunału dotyczące możliwych rozwiązań prawnych problematyki czynszów i innych opłat za używanie lokalu. Trybunał wskazał również na to, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów nie określają, na podstawie jakich kryteriów sądy powszechne mają dokonywać kontroli podwyżek czynszów i opłat za używanie lokali. Prowadzi to do sytuacji niekorzystnej z punktu widzenia praw i obowiązków zarówno właścicieli, jak i lokatorów.

Nowelizacja ma duże znaczenie dla:

ponad 2,4 mln gospodarstw domowych najemców, 3,4 mln osób posiadających spółdzielcze prawa do lokali,
wynajmujących – właścicieli domów i lokali mieszkalnych, w tym gmin oraz spółdzielni mieszkaniowych.

Dokonanie uszczegółowienia zasad dokonywania podwyżek czynszów i innych opłat za używanie lokali ma ułatwić sądową ich kontrolę i skutkować zmniejszeniem napięć między właścicielami i lokatorami. Proponowane zmiany dotyczą stosunków najmu, w których czynsz ustalony jest na poziomie wyższym niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Dookreślenie zasad dokonywania podwyżek czynszów w takich stosunkach najmu ma zmniejszyć liczbę spraw kierowanych do sądów.

Nowelizacja nie reguluje problematyki pomieszczeń tymczasowych, ponieważ w świetle przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów pomieszczenia takie nie mogą być uznane za lokale.

Kiedy podwyżka czynszu jest dopuszczalna?

Tak jak dotychczas właściciele mieszkań mogą dowolnie podwyższać czynsz do wysokości nie przekraczającej 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku (jest to przeciętny koszt budowy 1 mkw. mieszkania, ustalany co 6 miesięcy przez wojewodów na ich terenie). Podwyżki przekraczające ten próg muszą być uzasadnione.

Według przepisów nowej ustawy, podwyżka:

w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu przekroczy w skali roku 3 % wartości odtworzeniowej lokalu,
czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, które już są wyższe w skali roku niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu

– może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa poniżej.

Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, musi przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Zmiana polega więc na wydłużeniu z 7 do 14 dni terminu dla przedstawienia na piśmie przez właściciela, na żądanie lokatora, przyczyny podwyżki oraz jej kalkulacji. Wydłużenie to ma znaczenie szczególnie dla właścicieli dużych zasobów mieszkaniowych, dla których termin siedmiodniowy bywa zbyt krótki. Jednocześnie wprowadzono zasadę, że podwyżka jest nieważna, jeżeli właściciel nie przedstawi w terminie 14 dni przyczyny podwyżki i jej kalkulacji.

Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów doprecyzowała, w jakich przypadkach podwyżka czynszu będzie uzasadniona. Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym (czyli inflacji) uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

W nowym przepisie art. 8a ust. 4a określono inne przypadki, w których uważać się będzie podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za uzasadnioną. Wymienione w nim składniki czynszu są elementami niezbędnymi do utrzymania nieruchomości, a tym samym budynku i lokalu, we właściwym stanie technicznym. Na czynsz powinny składać się również takie czynniki, jak zwrot kapitału oraz zysk, które są jednym z głównych elementów odróżniających stosunek najmu od innych stosunków prawnych. Oprócz kosztów związanych z utrzymaniem pomieszczeń wspólnego użytkowania, z których korzysta najemca, zakwalifikowano do czynszu m.in. podatek od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym w zasadzie zwrot kapitału i zysk, wówczas podwyżka pozwalająca na osiągnięcie tego poziomu będzie uważana za uzasadnioną, o ile mieści się w następujących granicach. Mianowicie, podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:

zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
- 1,5 % nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
- 10 % nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową

– aż do ich pełnego zwrotu;

godziwy zysk.

Jak wynika z nowej konstrukcji przepisów, z czynszu pokrywane są wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości, w której znajduje się lokal (w części przypadającej na dany lokal), zwrot kapitału oraz zysk. W nowelizacji nie określono zasad obliczania owego "zysku" przez właścicieli, również inne nieprecyzyjne zwroty budzą wiele wątpliwości w praktyce. Może to spowodować napływ nowych spraw do sądów.

Natomiast w stosunkach najmu lokali socjalnych zysku nie zalicza się jako jednego ze składników czynszu.

Co obejmują

"wydatki związane z utrzymaniem lokalu"?

Proponowana nowelizacja wprowadza katalog kosztów, opłat i podatku od nieruchomości składających się na wydatki związane z utrzymaniem lokalu. Projekt Mianowicie, przez "wydatki związane z utrzymaniem lokalu" należy rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,
zarządzania nieruchomością,
utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,
ubezpieczenia nieruchomości,
inne, o ile wynikają z umowy.

Jak można

zakwestionować podwyżkę?

Podwyżka czynszu przez właściciela mieszkania musi zostać poprzedzona wypowiedzeniem dotychczasowej wysokości czynszu. Według nowelizacji, w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może:

odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia (dodano zatem, że odmowa przyjęcia podwyżki następowała w formie pisemnej w celu uniknięcia wątpliwości w przypadku ewentualnego procesu) albo
zakwestionować podwyżkę czynszu czy innych opłat za lokal, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka ta jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

W pierwszym przypadku lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal. Natomiast w drugim ww. przypadku lokator ma obowiązek uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie; Jednak w razie uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

Gdy lokator nie skorzysta z prawa zakwestionowania podwyżki, wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany opłacać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

Jakie ograniczenia podwyższania czynszu albo innych opłat za używanie lokalu obowiązują?

Uchylono też zasadę, iż jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela.

Według nowych przepisów, podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać (czyli od upływ terminu wypowiedzenia albo uprawomocnienia się orzeczenia sądu w sprawie zasadności lub wysokości podwyżki).

Powyższe zasady powdwyżek czynszów nie mają jednak zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela.

Jakie odszkodowania przysługują właścicielowi lokalu zajętego przez osoby bez tytułu prawnego?

Jak wiemy, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Zgodnie zaś z regulacją omawianej nowelizacji, odszkodowanie to ma odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywałoby poniesionych strat, właściciel ma możliwość żądania od osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego odszkodowania uzupełniającego.

Według nowych przepisów, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do jego otrzymania z mocy wyroku, właścicielowi ma przysługiwać roszczenie do gminy o odszkodowanie, na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego.

Podstawa prawna:

Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2006 r., Nr 249, poz. 1833);
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266, ze zm.);
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 kwietnia 2005 r. sygn. akt K 4/05 (Dz. U. 2005 r., Nr 69, poz. 626);
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116, ze zm.);
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zm.)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl