Ustawa o ochronie praw lokatorów - krótki komentarz

26.11.2007

Uwagi ogólne

Zgodnie z art. 75 Konstytucji RP, władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. Wyrazem dążeń do realizacji tej polityki w zamierzeniu ustawodawcy było wydanie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku (dalej: u.o.p.l.). Ustawa ta zastąpiła ustawę z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Zmiana ta wynikała ze zmieniającej się rzeczywistości społeczno-ekonomicznej, a także potrzeby lepszej ochrony lokatorów oraz wzmocnienia stabilności stosunku najmu.

Zakres stosowania ustawy i jej stosunek do innych ustaw

W świetle art. 1 u.o.p.l., ustawa ta reguluje:

zasady i formy ochrony praw lokatorów;
zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Ustawa przyjęła postać unormowania uniwersalnego w tym sensie, że reguluje zasady i formy ochrony wszystkich lokatorów, zarówno z zasobów mieszkaniowych gmin, innych jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa, spółdzielni mieszkaniowych, zakładów pracy i osób fizycznych (tak R. Dziczek. „Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów”, tekst dostępny na www.lexPolonica.pl). W świetle art. 3 ust. 3 u.o.p.l., nie jest wykluczone zastosowanie innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów, jeśli są one korzystniejsze dla lokatora. Taki zapis oznacza przyjęcie minimalnego standardu ochrony lokatora - możliwe jest zaś stosowanie przepisu przewidującego dalej idące instrumenty ochronne.

Przepisów ustawy nie stosuje się natomiast do pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego użytku znajdujących się m.in. w budynkach pensjonatów, hoteli, burs, internatów (nie są to lokale w rozumieniu omawianej ustawy), jak również do lokali znajdujących się w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (por. art. 1a u.o.p.l.). Natomiast do lokali: będących w dyspozycji ministra właściwego do spraw wewnętrznych lub podległych mu organów, będących w dyspozycji jednostek organizacyjnych Służby Więziennej oraz do lokali pozostających i przekazanych do dyspozycji Szefa Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego lub Szefa Agencji Wywiadu - przepisy ustawy stosuje się, jeżeli przepisy odrębne dotyczące tych lokali nie stanowią inaczej (art. 3 ust. 2 u.o.p.l.).

Na gruncie przepisów przedmiotowej ustawy, zakres pojęcia lokatora został ujęty stosunkowo szeroko: objęte nim zostały także osoby, które korzystają z lokalu na podstawie umowy użyczenia, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (verba legis: „najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności”; art. 2 ust. 1 pkt. 1 u.o.p.l.).

Ustawa reguluje charakter oraz całokształt konsekwencji prawnych wynikających z zawarcia umowy o odpłatne używanie lokalu między właścicielem lokalu, a korzystającym (lokatorem).

Jaki charakter prawny ma umowa o odpłatne używanie lokalu?

Stosownie do okoliczności, umowa o odpłatne używanie lokalu może przybrać formy:

najmu (przepisy ogólne: art. 659-679 Kodeksu cywilnego, oraz przepisy dotyczące najmu lokalu: art. 680-692),
spółdzielczego lokatorskiego bądź własnościowego prawo do lokalu (art. 9-16, 17[1]-17[18] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Zgodnie z art. 5 ust. 1. u.o.p.l., umowa o odpłatne używanie lokalu może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony – w związku z tym, co do zasady, określenie czasu trwania umowy leży w gestii swobody kontraktowej stron. Wyjątek od tej reguły przewiduje ust. 2 omawianego przepisu, stanowiąc, iż wyłącznie na czas nieoznaczony może być zawarta umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego (nie dotyczy to lokalu socjalnego lub związanego ze stosunkiem pracy; w tej sytuacji umowę można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony wedle swobodnego uzgodnienia stron). Zawarcie umowy na czas oznaczony możliwe jest w tym wypadku wyłącznie wówczas, gdy żąda tego lokator. Właściciel nie może uzależnić zawarcia umowy od złożenia przez lokatora takiego żądania.

Przedmiotem niniejszego opracowania jest – ze względu na najczęstsze zastosowanie w praktyce – umowa o odpłatne używanie lokalu w postaci najmu.

Najem – uwagi ogólne

Przez umowę najmu wynajmujący (będzie nim najczęściej właściciel lokalu, choć zdarzyć się może, że będzie nim także najemca; wówczas zachodzi tzw. podnajem) zobowiązuje się względem najemcy oddać lokal do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony (pojęcia relewantne dla wypowiedzenia umowy najmu; omówiony powyżej przepis art. 5 ust. 1. u.o.p.l. zasadniczo nie modyfikuje tych reguł; tak R. Dziczek, Komentarz), a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu określony czynsz (warto w tym miejscu zwrócić uwagę na art. 11 ust. 2a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznym „zapobiegającym” tzw. pozornym umowom najmu).

Umowa najmu lokalu na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W przypadku niezachowania tego wskazania umowę poczytuje się na zawartą na czas nieoznaczony.

Stosownie do art. 6. ust. 1 u.o.p.l. zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłaty kaucji wynajmującemu przez najemcę (czyli lokatora).

Kaucja

W umowie najmu może znaleźć się postanowienie dotyczące kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Należy jednak podkreślić, iż zawarcie takiej klauzuli w umowie jest fakultatywne i zależy od woli stron. Kaucja zabezpiecza nie tylko należności czynszowe, ale także inne należności z tytułu najmu, które obciążają lokatora, np. z tytułu ponadnormatywnego zużycia lokalu, dokonanych uszkodzeń powstałych z winy najemcy, czy kosztów odnowienia (tak R. Dziczek, Komentarz). Kaucja nie może przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu (art. 6. ust. 4 u.o.p.l.).

Uprawnienie stron do zastrzeżenia kaucji ogranicza art. 6 ust. 2 u.o.p.l.; niedopuszczalne jest pobranie kaucji, jeżeli umowa:

dotyczy lokalu zamiennego lub socjalnego;
jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

Kaucje uiszczone w okresie obowiązywania u.o.p.l., podlegają regułom waloryzacyjnym zamieszczonym w art. 6 ust. 3 u.o.p.l., według brzmienia którego zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Oznacza to, iż jeżeli np. w dniu zwrotu kaucji stawka czynszu wyniosła 1000 zł miesięcznie po uzgodnionej podwyżce, a strony zastrzegły kaucję równą jednokrotnej wartości miesięcznego czynszu (900 zł – stawka obowiązująca na dzień ustalania wysokości kaucji) i tę ostatnią kwotę wynajmujący pobrał – wynajmujący będzie zobowiązany do zwrotu wartości 1000 zł pomniejszonej o wartość przypadających mu należności z tytułu najmu. Tak ustalone reguły mają na celu „powstrzymywanie” wynajmujących przed nadmiernymi podwyżkami czynszu, które skutkują zwiększeniem się zakresu ich obowiązku zwrotu kaucji najemcy.

Obowiązki wynajmującego i najemcy

Do istotnych zagadnień wynikających z ustawy należą obowiązki wynajmującego; przepisy u.o.p.l. nakładają na niego konieczność zapewnienia sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Znamiennym jest, że ich niewykonywanie przez wynajmującego uprawnia najemcę do żądania wykonania określonych prac, a nawet w szczególnie uzasadnionych wypadkach, np. zagrożenia dla życia i zdrowia - do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Katalog obowiązków wynajmującego sformułowany w art. 6a ust. 3 nie ma charakteru wyczerpującego; można przyjąć, iż najemca uprawniony jest egzekwować od wynajmującego wykonanie także innych niż wymienione czynności zmierzających do zapewnienia sprawności działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem.

Na najemcy zaś, ciąży obowiązek:

należytego utrzymania lokalu (pomieszczeń, które używa) we właściwym stanie technicznym oraz higieniczno-sanitarnym;
przestrzegania porządku domowego. Jest on także zobowiązany do dbania m.in. o należyty stan takich części budynku jak: klatka schodowa, winda, korytarze, czy otoczenie budynku.

Ustawodawca „rozdziela” także między wynajmującego a najemcę obowiązki związane z dokonywaniem poszczególnych napraw, związanych z używaniem lokalu. Przykładowo, zgodnie z art. 6b ust. 2 u.o.p.l., najemcę obciąża naprawa i konserwacja podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych, czy okien lub drzwi. Katalog obowiązków najemcy ma charakter zamknięty

Przy zawieraniu umowy o odpłatne używaniu lokalu należy pamiętać o sporządzeniu tzw. protokołu zdawczo-odbiorczego, który w przyszłości (przy opróżnianiu lokalu) będzie podstawą przyszłych rozliczeń. Unormowanie art. 6c oznacza, że w ewentualnym sporze nie jest dopuszczalny (na tę okoliczność) dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron (por. art. 74 § 2 k.c.), a nawet z innego dokumentu niż wskazany w tym przepisie, z zastrzeżeniem art. 74 § 2 k.c. (tak R. Dziczek, Komentarz).

Do dokonywania ulepszeń przez lokatora wymagana jest zgoda wynajmującego oraz pisemne porozumienie stron w przedmiocie rozliczeń z tego tytułu (art. 6d).

Podwyżka czynszu

Przepisy u.o.p.l. nie znają pojęcia czynszu regulowanego. Zatem jego wysokość zależeć będzie od umowy stron. Możliwość podwyższenia czynszu, a także innych opłat należy do gospodarczo najdonioślejszych uprawnień właściciela. W świetle art. 8a u.o.p.l., aby mógł on wypowiedzieć dotychczasową wartość czynszu, musi dochować trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia (strony mogą ustalić w umowie termin dłuższy). Zgodnie z zasadami ogólnymi wynikającymi z Kodeksu cywilnego (art. 77 § 1 K.c.), zmiana ta musi być dokonana na piśmie pod rygorem nieważności. Zasadą jest, iż podwyżka czynszu oraz innych opłat nie powinna przekroczyć 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, chyba że zachodzą szczególne okoliczności. Dokonanie podwyższenia może nastąpić najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.

Ustawodawca daje jednak lokatorom możliwość „obrony” przed niepożądaną podwyżką. W ciągu 2 miesięcy mają oni m.in. prawo do sprzeciwu, wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna bądź jest zasadna, ale w innej wysokości; lokator może nawet rozwiązać umowę (w wyniku nie przyjęcia podwyżki) z upływem terminu wypowiedzenia, jednakże jest on zobowiązany dalej uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości, aż do prawomocnego wyroku sądu. Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki ciąży na właścicielu (art. 6 K.c.). Co do zasady podwyżka czynszu nie może mieć miejsca częściej niż po upływie pół roku (np. jeżeli podwyżka nastąpiła w marcu, to następna będzie możliwa dopiero w październiku), chyba że nastąpiły okoliczności niezależne od właściciela.

Więcej na temat dopuszczalności i zasad podwyżek czynszu przeczytasz w artykule: Ochrona lokatorów i podwyżki czynszów od nowego roku

„Naruszenie” miru domowego

Ustawa o ochronie praw lokatorów konstytuuje wyjątek od zasady nienaruszalności miru domowego w wypadku awarii mogącej doprowadzić do poważnych szkód. Właściciel może wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji bądź Straży Miejskiej, jeżeli lokator jest nieobecny bądź odmawia udostępnienia lokalu. Jednakże właściciel ma obowiązek zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora, dla dodatkowej ochrony lokatora z czynności tych sporządza się protokół.

Wypowiedzenie umowy przez właściciela

Zgodnie z art. 11 ust. 1 u.o.p.l., wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić jedynie:

w formie pisemnej pod rygorem nieważności z podaniem przyczyny wypowiedzenia;
z przyczyn wskazanych w ustawie;
najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny łączący go z najemcą, jeśli:

pomimo pisemnego upomnienia nadal używa on lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;
używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (w tym wypadku lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego, obowiązek jego zapewnienia oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu).

Właściciel ma także możliwość wypowiedzenia stosunku prawnego łączącego go z najemcą, jeżeli ma zamiar zamieszkać w zajmowanym przez najemcę lokalu. Ustawa „daje” właścicielowi dwie możliwości:

wypowiedzenie umowy najmu z zagwarantowaniem najemcy lokalu zastępczego najpóźniej na 6 miesięcy naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 4 u.o.p.l.);
-wypowiedzenie umowy najmu bez zagwarantowania najemcy lokalu zastępczego co najmniej 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 5 u.o.p.l.).

Należy zwrócić także uwagę na fakt, iż u.o.p.l. (ust. 10 omawianego art. 11) daje właścicielowi prawo do wytoczenia, z ważnych przyczyn, powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazania przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie doszły do porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Naruszenie porządku domowego

Powództwo o sądowe rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu może wytoczyć także inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku, w przypadku gdy dany lokator w sposób rażący i uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali budynku (art. 13 ust. 1 u.o.p.l.; np. zbyt głośne słuchanie muzyki, pijaństwo czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali).

Warto zaznaczyć, iż ani Kodeksy cywilny, ani komentowana ustawa nie określają sposobu, w jaki ów porządek domowy ma być ustalony. Wydaje się, że w takiej sytuacji zastosowanie znajdzie art. 56 K.c. (zasady współżycia społecznego) i tzw. „ustalone zwyczaje”. Porządek domowy może być ustalony poprzez regulamin, ten zaś powinien być doręczony lokatorom bądź wywieszony w takim miejscu w budynku, aby każdy lokator mógł bez przeszkód się z nim zapoznać.

Opróżnienie lokalu a lokal socjalny

Zgodnie z regulacją art. 14 ust. 1 u.o.p.l., w sytuacji, gdy sąd nakazuje opróżnienie lokalu, jednocześnie orzeka o prawie do otrzymania lokalu socjalnego bądź jego braku (np. powodem nakazu opróżnienia lokalu było znęcanie się nad rodziną bądź rażące i uporczywe naruszanie porządku domowego). Sąd nie może jednak orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego wobec:

kobiety w ciąży;
małoletniego;
małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
obłożnie chorego,
bezrobotnego;
emeryta bądź rencisty, spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu (art. 14 ust. 2 u.o.p.l.).

Odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego

Stosownie do art. 18 ust. 1 u.o.p.l. lokator zajmujący lokal bez tytułu prawnego zobowiązany, do chwili jego opróżnienia, uiszczać co miesiąc odszkodowanie.

Odszkodowanie równe jest wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać, gdyby lokal wynajął.

Jednakże jeżeli owe odszkodowanie nie pokrywa poniesionych przez właściciela „strat”, może on żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. Sytuacja ta nie dotyczy osób uprawnionych do lokalu zamiennego bądź socjalnego - w tym wypadku zasady miarkowania należnego odszkodowania wyznacza ust. 3 omawianego przepisu, zgodnie z którym, osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Prawa lokatora a ochrona własności

Zgodnie z art. 19 u.o.p.l., do ochrony praw lokatora do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Przepis ten wprowadza skuteczniejszą ochronę praw najemcy lokali niż najemcy innych rzeczy, zrównując te prawa z prawami rzeczowymi ograniczonymi (tak: A. Gola, L. Myczkowski „Ustawa o ochronie praw lokatorów – komentarz”; tekst dostępny na www.lexPolonica.pl). Wzmożona ochrona praw najemcy polega na tym, że poza skargami posesoryjnymi, które mu przysługują jako posiadaczowi zależnemu - przysługuje mu ponadto skarga windykacyjna i negatoryjna, tak jak właścicielowi (art. 222 i 223 § 1 k.c.; tamże). Oznacza to, iż:

lokator może żądać od osoby, która faktycznie włada jego lokalem, ażeby lokal został mu wydany, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne wobec lokatora uprawnienie do władania tym lokalem (art. 19 u.o.p.l. w zw. z 222 § 1 K.c.).
przeciwko osobie, która narusza prawa lokatora do lokalu w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie lokatora faktycznego władztwa, przysługuje lokatorowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń (art. 19 u.o.p.l. w zw. z 222 § 2 K.c.)

Do obowiązku wydania pożytków, wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy oraz zwrotu nakładów mają odpowiednie zastosowanie art. 224-230 K.c.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266, ze zm.)

Zespół
e-prawnik.pl