Jakie osoby są uprawnione do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy?

Czym jest najem lokalu mieszkalnego?

Przez najem lokalu mieszkalnego należy rozumieć stosunek prawny, w ramach którego jedna ze stron (wynajmujÄ…cy) zobowiÄ…zuje siÄ™ do oddania lokalu mieszkalnego do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a druga strona (najemca) zobowiÄ…zuje siÄ™ pÅ‚acić wynajmujÄ…cemu umówiony czynsz.

ZasadÄ… jest, iż najem powstaje w wyniku zawarcia przez strony umowy, która nie musi być sporzÄ…dzona w jakiejÅ› szczególnej formie. Umowa najmu może być zawarta także w formie ustnej, a nawet w sposób dorozumiany. Jednkaże umowa najmu nieruchomoÅ›ci" lub pomieszczenia na czas dÅ‚uższy niż rok powinna być zawarta na piÅ›mie. W razie niezachowania tej formy poczytuje siÄ™ umowÄ™ za zawartÄ… na czas nie oznaczony. 

Kiedy najem powstaje z mocy prawa?  

W pewnych wypadkach najem powstaje z mocy prawa (ustawy), bez koniecznoÅ›ci dokonywania przez strony jakichkolwiek czynnoÅ›ci prawnych, jak również niezależnie od woli wynajmujÄ…cego i najemcy.

Z takÄ… sytuacjÄ… mamy do czynienia, gdy w stosunku do spóÅ‚dzielni mieszkaniowej prowadzone jest postÄ™powanie likwidacyjne albo upadÅ‚oÅ›ciowe. Z chwilÄ… wykreÅ›lenia tej spóÅ‚dzielni z rejestru po zakoÅ„czeniu jej likwidacji albo postÄ™powania upadÅ‚oÅ›ciowego spóÅ‚dzielcze lokatorskie prawo do lokalu przeksztaÅ‚ca siÄ™ w prawo najmu, chyba że nastÄ™pcÄ… prawnym zlikwidowanej albo upadÅ‚ej spóÅ‚dzielni jest inna spóÅ‚dzielnia mieszkaniowa. Z kolei z chwilÄ… Å›mierci jednego z małżonków spóÅ‚dzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysÅ‚ugiwaÅ‚o obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek ten, jeżeli nie jest czÅ‚onkiem spóÅ‚dzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia Å›mierci wspóÅ‚małżonka zÅ‚ożyć deklaracjÄ™ czÅ‚onkowskÄ…. Małżonkowi zmarÅ‚ego czÅ‚onka spóÅ‚dzielni przysÅ‚uguje wtedy roszczenie o przyjÄ™cie w poczet czÅ‚onków spóÅ‚dzielni.

O podobnych skutkach w postaci powstania z mocy ustawy najmu lokalu mieszkalnego możemy mówić w przypadku osób, które zajmowaÅ‚y ten lokal bez tytuÅ‚u prawnego przez okres co najmniej 10 lat przed dniem 10 lipca 2001 r. Takie osoby wstÄ…piÅ‚y w najem z mocy prawa, jeżeli do dnia 10 lipca 2002 roku wÅ‚aÅ›ciciel lokalu nie wniósÅ‚ powództwa o nakazanie tej osobie przez sÄ…d opróżnienia lokalu lub powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu.  

Jednakże najczęściej z wstÄ…pieniem w najem z mocy prawa mamy do czynienia w przypadku Å›mierci najemcy. Wówczas osoby bliskie najemcy, których katalog zostaÅ‚ szczegóÅ‚owo wyliczony w przepisach prawa, uznane zostajÄ… za nowych najemców. Jedyny warunek, jaki musi zostać speÅ‚niony w takiej sytuacji, stanowi fakt staÅ‚ego zamieszkiwania tych osób ze zmarÅ‚ym najemcÄ… w chwili jego Å›mierci. 

Kto zalicza siÄ™ do osób bliskich najemcy? 

Do krÄ™gu osób bliskich zmarÅ‚ego najemcy, które wstÄ™pujÄ… w jego miejsce w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, zaliczane sÄ…: małżonek niebÄ™dÄ…cy wspóÅ‚najemcÄ… lokalu, dzieci najemcy i jego wspóÅ‚małżonka, inne osoby, wobec których najemca byÅ‚ obowiÄ…zany do Å›wiadczeÅ„ alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawaÅ‚a z najemcÄ… we wspólnym pożyciu.

Małżonkowie sÄ… wspóÅ‚najemcami lokalu mieszkalnego, jeżeli stosunek najmu powstaÅ‚ w czasie trwania ich małżeÅ„stwa w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych zaÅ‚ożonej przez nich rodziny - i to niezależnie od sposobu, w jaki małżonkowie uregulowali swoje sprawy majÄ…tkowe (podpisali intercyzÄ™ - umowÄ™ majÄ…tkowÄ… małżeÅ„skÄ…). W sytuacji, gdy jeden z małżonków przed Å›lubem zawarÅ‚ umowÄ™ najmu lokalu mieszkalnego, do którego później wprowadziÅ‚ siÄ™ drugi wspóÅ‚małżonek, najemcÄ… jest tylko jeden z nich - ten, z którym umowÄ™ zawarÅ‚ wynajmujÄ…cy.

Uprawnionymi do wstÄ…pienia w najem po Å›mierci najemcy sÄ… dzieci najemcy i jego wspóÅ‚małżonka. Nie muszÄ… to być ich wspólne dzieci. Tak wiÄ™c uprawnienie to przysÅ‚ugiwać bÄ™dzie również dzieciom najemcy, jego wspóÅ‚małżonka pochodzÄ…cym z innych formalnych lub nieformalnych zwiÄ…zków, jak również dzieciom przysposobionym przez jednego z nich.

Osobami, wobec których najemca może być obowiÄ…zany do Å›wiadczeÅ„ alimentacyjnych, sÄ… jego krewni w linii prostej oraz rodzeÅ„stwo. ObowiÄ…zek alimentacyjny obciąża w pierwszej kolejnoÅ›ci zstÄ™pnych (dzieci, wnuki itd.). W drugiej kolejnoÅ›ci ciąży na wstÄ™pnych (rodzice, dziadkowie itd.), a w dalszej - na rodzeÅ„stwie. PamiÄ™tać należy, iż obowiÄ…zek dalszych krewnych nie powstaje dopóki istnieje choćby jeden z krewnych bliższych stopniem zdolny do wypeÅ‚niania swojego obowiÄ…zku.  

Przez osobÄ™ pozostajÄ…cÄ… faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcÄ… rozumieć należy takÄ… osobÄ™, która pozostawaÅ‚a ze zmarÅ‚ym we wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej i fizycznej. PrzesÅ‚anka współżycia fizycznej nie jest warunkiem obligatoryjnym. Dyskusyjna jest nadal kwestia, czy do krÄ™gu tych osób zaliczyć można obok konkubiny i konkubenta ze zwiÄ…zku heteroseksualnego partnerów w zwiÄ…zkach homoseksualnych. Dominuje poglÄ…d wyłączajÄ…cy takÄ… możliwość na tle obowiÄ…zujÄ…cych obecnie przepisów.   


Co jest warunkiem koniecznym wstÄ…pienia w najem? 

Warunkiem wstÄ…pienia w stosunek najmu z mocy prawa, a wiÄ™c niezależnie od woli wynajmujÄ…cego, przez osoby wskazane powyżej jest staÅ‚e zamieszkiwanie z najemcÄ… w chwili jego Å›mierci. UstalajÄ…c, czy dana osoba stale zamieszkiwaÅ‚a ze zmarÅ‚ym najemcÄ…, bierze siÄ™ pod uwagÄ™, czy lokal ten stanowiÅ‚ jest „centrum życiowe”. Nie bÄ™dzie wiÄ™c takim lokalem mieszkanie, w którym osoba bywa sporadycznie, czasami nocuje, czy też w którym student pozostajÄ…cy na utrzymaniu rodziców zamieszkuje w okresie zajęć na uczelni znajdujÄ…cej siÄ™ poza miejscem zamieszkania rodziców. W tym lokalu mieszkalnym musi siÄ™ skupiać życie osobiste i dziaÅ‚alność osoby bliskiej najemcy. Stan faktyczny polegajÄ…cy na zogniskowaniu caÅ‚ej dziaÅ‚alnoÅ›ci życiowej osoby bliskiej najemcy w lokalu najemcy musi trwać do chwili Å›mierci najemcy.

Nie należy zapominać również o okolicznoÅ›ci, iż w przedmiotowym lokalu mieszkalnym osoba bliska najemcy ma zamieszkiwać razem z najemcÄ…. Nie bÄ™dzie mowy o wstÄ…pieniu w stosunek najmu z mocy ustawy, jeżeli lokal przysÅ‚ugujÄ…cy najemcy do dnia jego Å›mierci zajmowany byÅ‚ przez osobÄ™ mu bliskÄ…, ale sam najemca przebywaÅ‚ w tym czasie w zupeÅ‚nie innym miejscu (pod opiekÄ… krewnych, w domu opieki spoÅ‚ecznej).   

Fakt zameldowania osoby bliskiej najemcy w zajmowanym przez niego lokalu nie jest sam w sobie przesÅ‚ankÄ… decydujÄ…cÄ… o speÅ‚nieniu warunku wspólnego zamieszkiwania z najemcÄ…. Okoliczność ta może być traktowana tylko posiÅ‚kowo przy ustalaniu, kto w rzeczywistoÅ›ci zamieszkiwaÅ‚ w lokalu mieszkalnym najemcy.  

Pamiętaj, że:

  • oceny, czy dana osoba wstÄ…piÅ‚a w najem lokalu mieszkalnego, dokonuje siÄ™ na podstawie przepisów obowiÄ…zujÄ…cych w chwili Å›mierci najemcy;

  • przepisów dotyczÄ…cych wstÄ…pienia osób bliskich najemcy nie stosuje siÄ™, w razie gdy mamy do czynienia ze Å›mierciÄ… jednego ze wspóÅ‚najemców; a wiÄ™c niedopuszczalne jest wstÄ…pienie w stosunek najmu lokalu osób bliskich najemcy w sytuacji, gdy umiera jeden z małżonków bÄ™dÄ…cych wspóÅ‚najemcami;

  • jeżeli po Å›mierci najemcy pozostaje po nim kilka osób bliskich, które wspólnie z nim zamieszkiwaÅ‚y, wówczas każda z nich wstÄ™puje z mocy prawa w stosunek najmu;

  • żądanie ustalenia wstÄ…pienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu; 

  • jeżeli w chwili Å›mierci najemcy brak jest osób bliskich, które razem z nim zamieszkiwaÅ‚y, to stosunek najmu wygasa. Najem nie wchodzi do spadku. 

 

Podstaw prawna: