Właścicielu, sprawdź, jakie masz prawa wobec najemcy

Na czym polegają ograniczenia używania lokalu przez najemcę?

Skutkiem zawarcia umowy jest powstanie względnie trwałego stosunku pomiędzy stronami. Istotą najmu jest czasowość korzystania przez najemcę z przedmiotu najmu w powiązaniu z ekwiwalentnym świadczeniem czynszu. Uprawnienie najemcy do używania lokalu doznaje jednak ograniczeń, które są uzasadnione:

1. koniecznością utrzymania lokalu i budynku w należytym stanie,

2. potrzebami innych mieszkańców budynku.

Jakie ograniczenia uprawnień lokatora wiążą się z koniecznością utrzymania lokalu i budynku w należytym stanie?

Lokator, po wcześniejszym ustaleniu terminu, powinien udostępnić właścicielowi lokal w celu:

• dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonanie,

• zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora (art. 10 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).

W razie wystąpienia awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Nieobecność najemcy albo jego odmowa nie wyłącza możliwości wejścia przez wynajmującego do lokalu, jednakże w asyście funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale. W razie otwarcia lokalu pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora, a także sporządzenia z tych czynności protokołu (art. 10 ust. 1 i 2 ustawy).

Jeżeli dokonanie koniecznych napraw (trwających nie dłużej niż 1 rok) wymaga opuszczenia lokalu przez najemcę, koszty lokalu zamiennego ponosi wynajmujący.

  Dotychczasowy lokal ma być po naprawie udostępniony najemcy w ramach istniejącego stosunku prawnego. Przeniesienie do lokalu zamiennego nie powoduje ustania najmu dotychczas zajmowanego lokalu, ani nie jest zawierana odrębna umowa najmu lokalu zamiennego na czas trwania naprawy. Czynsz za lokal będący przedmiotem najmu wyznacza górną granicę czynszu za lokal zamienny, choćby lokal ten był większy albo o lepszym wyposażeniu technicznym. Niższy standard lokalu zamiennego uzasadnia obniżenie czynszu za czas używania tego lokalu.

Jakie potrzeby innych mieszkańców budynku powinien uszanować najemca?

Używając lokalu najemca powinien stosować się do porządku domowego, a także liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów (art. 685 Kodeksu cywilnego). Porządek domowy może mieć postać regulaminu wydanego przez wynajmującego celem szczegółowego określenia sposobu używania lokalu w budynku wynajmowanym przez większą liczbę najemców, a także regulaminu porządku domowego ustalonego przez innych mieszkańców i sąsiadów.

Obowiązek zachowania porządku domowego dotyczy nie tylko zdarzeń mających miejsce w wynajętym lokalu, ale obejmuje też części wspólne budynku oraz nieruchomość, na której znajduje się wynajmowany lokal. W szczególności dotyczy to korzystania z piwnic, strychów, miejsc parkingowych czy ogródków przydomowych.

Przykład:

• W świetle obowiązującego orzecznictwa obowiązek ten obejmuje również zakaz urządzania całodobowych libacji alkoholowych, obrzucania napotykanych osób wulgaryzmami, wyzwiskami, a także grożenia innym mieszkańcom spowodowaniem wybuchu gazu (tek: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29.05.1989 roku, sygn. I SA, 1278/88, ONSA 1998, nr 1,poz. 51).

Jakie sankcje grozą najemcy za niewłaściwe zachowanie? 

Zasadniczą sankcją postępowania najemcy, które uchybia w sposób rażący lub uporczywy porządkowi domowemu, a także powoduje dla innych osób uciążliwość w korzystaniu z lokali, jest możliwość wypowiedzenia stosunku najmu przez wynajmującego bez zachowania terminu wypowiedzenia (art. 685 Kodeksu cywilnego).

Lokator lub właściciel innego lokalu w budynku może natomiast wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji może wytoczyć także współlokator w stosunku do małżonka, rozwiedzionego małżonka czy innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie (art. 13 ust. 2 ustawy).

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia względem osób, których nakaz dotyczy. Jeżeli sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego, obowiązek jego zapewnienia ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Rozpoznając sprawę, sąd z urzędu bada, czy istnieją przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego i bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu przez najemcę (pozwanego) oraz jego sytuację rodzinną i materialną. Niezależnie od wyników przeprowadzonego postępowania, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego wobec:

• kobiety w ciąży,

• małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

• obłożnie chorego,

• emeryta i rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej,

• osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, chyba że osoba ta może zamieszkiwać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Ustawa określa kategorie osób, którym sąd może odmówić prawa do lokalu socjalnego. Dotyczy to:

• najemcy, który wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku,

• współnajemcy, jeżeli swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, chyba że eksmitowanemu wskazano lokal, do którego ma nastąpić przekwaterowanie, a mimo to nie opuścił dotychczas zajmowanego lokalu.

 Uprawnienia do lokalu socjalnego nie ma, a zakazu eksmisji w ww. okresie zimowym nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. Nakazując opróżnienie lokalu z wymienionych powodów, sąd w wyroku wskazuje te powody.

Eksmisja prowadzona jest przez komornika sądowego i odbywa się w oparciu o przepisy Kodeksu postępowania cywilnego. Do czynności eksmisyjnych komornik może przystąpić dopiero po bezskutecznym wezwaniu eksmitowanego do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie.

Rzeczy stanowiące własność eksmitowanego znajdujące się w lokalu z którego ma nastąpić eksmisja zostają usunięte z lokalu i zwrócone eksmitowanemu. Jeżeli eksmitowany nie chce lub nie może odebrać rzeczy, komornik ustanawia dozorcę i oddaje mu rzeczy na przechowanie na koszt eksmitowanego, bądź zarządza ich przeniesienie do przyznanego mu lokalu. Jeśli zaś wezwanie eksmitowanego do odbioru rzeczy okaże się bezskuteczne, sąd może zarządzić ich sprzedaż.

Komornik nie może zająć:

• przedmiotów urządzenia domowego, pościeli, bielizny, ubrania codziennego,

• zapasów żywności i opału na okres 1 miesiąca,

• zwierząt hodowlanych (1 krowy lub 2 kóz albo 3 owiec potrzebnych dla wyżywienia eksmitowanego i osób będących na jego utrzymaniu wraz z zapasem paszy i ściółki do najbliższych zbiorów),

• narzędzi i innych przedmiotów niezbędnych dla osobistej pracy zarobkowej eksmitowanego oraz surowców niezbędnych dla niego do produkcji na okres 1 tygodnia (z wyłączeniem pojazdów mechanicznych),

• u eksmitowanego pobierającego płacę - pieniędzy w kwocie, która odpowiada nie podlegającej egzekucji części płacy za czas do najbliższego terminu wypłaty,

• przedmiotów niezbędnych do nauki, papierów osobistych, odznaczeń, przedmiotów służących do wykonywania praktyk religijnych oraz przedmiotów codziennego użytku, które mogą być sprzedane tylko znacznie poniżej ich wartości, a dla eksmitowanego mają wartość użytkową (art. 829 Kodeksu postępowania cywilnego).

Eksmisja może się odbywać pod nieobecność osoby, która ma być eksmitowana, ale tylko wtedy, gdy jej nieobecność jest nieusprawiedliwiona albo gdy zachowuje się ona niewłaściwie w stosunku do komornika.

Jeżeli sąd orzeknie o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Lokal socjalny zapewniony przez gminę powinien nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Powierzchnia pokoi przypadającego na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego - 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie. Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony, z możliwością przedłużenia na następny okres.

Poza osobami, które nabyły prawo do lokalu socjalnego na mocy orzeczenia sądu, umowa najmu lokalu socjalnego może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy. W pierwszej kolejności do ubiegania się o najem lokalu socjalnego są osoby, które utraciły mieszkania w wyniku zdarzeń losowych, np. katastrofy, pożaru, klęski żywiołowej.

Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekroczyć połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami);
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. 2005 r., Nr 31, poz. 266, ze zmianami);
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 r., Nr 43, poz. 296, ze zmianami).

A.J.
Zespół e-prawnik.pl