W jaki sposób powstaje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego?

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest jedną z możliwych prawnych konstrukcji, które pozwalają zajmować lokal należący do spółdzielni mieszkaniowej. Spośród wszystkich innych form spółdzielczych praw do lokalu, spółdzielcze lokatorskie prawo jest prawem najsłabszym, najbardziej ograniczonym, ale też najtańszym. Dysponujący tym prawem może korzystać z lokalu tylko zgodnie z jego przeznaczeniem, nie może go swobodnie zbyć, w razie jego śmierci nie przechodzi ono na spadkobierców.

Nie oznacza to jednak, iż należy je traktować jako zmodyfikowana forma najmu. Spółdzielnia mieszkaniowa nie może bowiem w drodze wypowiedzenia rozwiązać tego stosunku prawnego, ustanie członkostwa możliwe jest tylko w określonych przepisami sytuacjach, ponadto do ochrony spółdzielczego prawa lokatorskiego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Znajdują tu zatem zastosowanie wszelkie przepisy związane z ochrona miru domowego, szereg roszczeń przysługujących względem osób trzecich (wynikających m.in. ze stosunków sąsiedzkich), a także ochrona dobra osobistego w postaci nienaruszalności mieszkania. Ochrona tego prawa przysługuje nie tylko podmiotowi spółdzielczego prawa do lokalu, czyli stronie umowy o lokatorskie prawo do mieszkania, ale także każdemu domownikowi.

Jakie są niezbędne przesłanki do powstania spółdzielczego prawa do lokalu?

Aby powstało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu niezbędne jest spełnienie następujących przesłanek:

• osoba zainteresowana musi być członkiem spółdzielni, jeśli nie jest – powinna uzyskać członkostwo,
• osoba zainteresowana musi wnieść wkład mieszkaniowy – gdy wniesiony zostanie wkład w części, wówczas pozostałą część członek z reguły uiszcza ratalnie,
• budynek, którego dotyczy spółdzielcze lokatorskie prawo stanowi własność lub współwłasność spółdzielni,
• uzyskanie przydziału, który wydaje właściwy organ spółdzielni.

Ostatni warunek jest obowiązkiem, który obciąża spółdzielnię; w razie niespełnienia tego obowiązku, członek, który wypełnił swój obowiązek wniesienia wkładu, może dochodzić przydziału na drodze sądowej.

W jakiej formie członek nabywa prawo do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu?

Konieczną formą powstania lokatorskiego prawa do mieszkania jest forma umowy sporządzonej na piśmie pod rygorem nieważności. Nie obowiązuje tu ogólna zasada, w myśl której oświadczenie woli właściciela nieruchomości ustanawiającego na niej ograniczone prawo rzeczowe wymaga formy aktu notarialnego.

Trzeba jednak rozróżnić dwa rodzaje umów, stanowiące kolejne etapy realizowania lokatorskiego prawa do lokalu:

• umowa o budowę lokalu,
• umowa o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Umowa o budowę lokalu zawierana jest między spółdzielnią a członkiem ubiegającym się o ustanowienie lokatorskiego prawa jeszcze przed wybudowaniem budynku. Zobowiązuje ona strony do zawarcia, już po wybudowaniu lokalu, umowy kolejnej, właściwej, ustanawiającej lokatorskie prawo do lokalu, także zawieranej przez członka i spółdzielnię.

Co zawiera umowa o budowę lokalu?

Umowa o budowę lokalu, poza zapisem zobowiązującym do zawarcia w przyszłości nowej umowy o ustanowienie spółdzielczego prawa, powinna zawierać:

• zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego,
• zobowiązanie członka także do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową,
• określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,
• określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu.

Umowa może też zawierać inne postanowienia zawarte w statucie spółdzielni.

Kto może zawierać ze spółdzielnią umowy w celu ustanowienia lokatorskiego własnościowego prawa do lokalu?

Jak już wspomniano wyżej jednym z wymogów, bez spełnienia którego prawo lokatorskie powstać nie może, jest członkostwo w spółdzielni. Prawo to ma charakter ściśle osobisty, dotyczyć może tylko konkretnej osoby, która dodatkowo musi być członkiem spółdzielni.

Wyjątkowo lokatorskie prawo może należeć do małżonków.

Ponieważ lokatorskie prawo do lokalu nie jest dziedziczne, problem ze ściśle osobistą formą tego prawa pojawić się może po śmierci członka spółdzielni. Wówczas pewna określona grupa podmiotów z racji zażyłości relacji oraz zamieszkiwania z członkiem, która nie może dziedziczyć po zmarłym tego prawa, może stać się stroną umowy o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jeśli skorzysta ze swojego „pierwszeństwa” do tego lokalu. Osoby, którym przysługuje roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i tym samym lokal po zmarłym, to:

• małżonek,
• dzieci,
• inne osoby bliskie.

Wszystkie te osoby musiały zamieszkiwać ze zmarłym członkiem, by mogły zgłosić swoje roszczenie o przyjęcie w poczet członków. Przez osoby bliskie należy rozumieć osoby, które są w jakiś sposób związane z członkiem względnie trwałą więzią emocjonalną. Może dotyczyć to osób, które pozostawały w faktycznym, niesformalizowanym związku z członkiem (konkubinat), w ograniczonym stopniu także opiekunów. To samo roszczenie i tej samej grupie związanych z członkiem osób, przysługuje także w sytuacji, gdy członkostwo ustanie w okresie oczekiwania na zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Wówczas to osoby te, jeśli tylko zgłoszą swoje roszczenie, stają się podmiotami uprawnionymi do odebrania przydziału zgodnie z postanowieniami umowy o budowę lokalu.

Jaki wkład jest zobowiązany wnieść ubiegający się o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu?

Jak wcześniej wspomniano obowiązek wniesienia wkładu jest koniecznym elementem umowy stanowiącej pierwszy etap ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Członek wnosi wkład mieszkaniowy w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków, czyli tyle, ile rzeczywiście spółdzielni brakuje na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. W sytuacji gdy spółdzielnia zaciągnęła na budowę kredyt bankowy i tym samym pokryła także części wkładu mieszkaniowego zobowiązanego członka, wówczas jest on zobowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w takiej części, jaka przypada na jego lokal.

Czy wysokość wkładu jest stała?

Określona w umowie o budowę lokalu wysokość wkładu zasadniczo nie ulega zmianie, choć może się to zmienić w dwóch przypadkach:

• gdy dojdzie do zmiany uprawnionego do lokatorskiego prawa do lokalu,
• gdy spółdzielnia dokona modernizacji budynku.

Wysokość wkładu, jaki spółdzielnia zwróciła członkowi w przypadku, gdy wygasło spółdzielcze lokatorskie prawo, decyduje o wysokości wkładu, który musi wnieść nowa osoba ubiegająca się o takie prawo po poprzednim mieszkańcu. Zwykle jest to ta sama kwota. Jednak może dojść do sytuacji, gdy między datą wygaśnięcia spółdzielczego prawa lokatorskiego a datą podpisania umowy z nowym członkiem istotnej zmianie ulegnie wartość rynkowa tego lokalu. W takim przypadku nowy członek będzie zobowiązany przez spółdzielnię wnieść zwaloryzowany odpowiednio wkład. Nie dotyczy to małżonków, dzieci lub innych bliskich członka, którym przysługuje roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.
Jeżeli spółdzielnia dokona ulepszenia, unowocześnienia istniejącego budynku, co w efekcie spowoduje podniesienie wartości rynkowej tej nieruchomości, członek spółdzielni jest zobowiązany uzupełnić wkład mieszkaniowy.
Szczegółowe zasady wniesienia wkładu reguluje statut spółdzielni.

Pamiętaj, że:

• Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mimo ograniczeń w korzystaniu i rozporządzaniu, podlega takiej samej ochronie jak prawo własności,
• Aby powstało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu konieczne jest członkostwo w spółdzielni oraz wniesienie wkładu,
• Umowę o budowę lokalu oraz umowę o ustanowienie lokatorskiego prawa należy zawrzeć w formie pisemnej pod rygorem nieważności,
• Lokatorskie prawo do lokalu jest niedziedziczne, nie można go zbyć, choć z chwilą wygaśnięcia tego prawa roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni oraz zawarcie umowy o ustanowienie tego prawa mają wspólnie zamieszkujący z dotychczasowym członkiem: małżonek, dzieci, osoby bliskie,
• Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie podlega egzekucji.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl