W jaki sposób powstaje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego?

7.3.2005

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do ograniczonych praw rzeczowych. Oznacza to tyle, iż po pierwsze prawo to obciąża cudzą rzecz, w tym wypadku cudzą nieruchomość, a po drugie, że uprawniony posiada jedynie takie uprawnienia w stosunku do "swojej" rzeczy, jakie przyznają mu przepisy prawne. Tym właśnie różni się od pełnego prawa własności rzeczy. Właściciel bowiem może korzystać ze swojego prawa w sposób nieograniczony, chyba że istnieją przepisy, które pewnych działań zakazują. Natomiast osoba, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe może robić jedynie to, na co pozwalają jej przepisy prawne.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu obciąża nieruchomość spółdzielni mieszkaniowej lub jej budynki, które są położone na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Prawo to może powstać wyłącznie w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni. Od spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu różni się w sposób zasadniczy, ponieważ prawo lokatorskie daje jedynie możliwość korzystania z lokalu i to tylko w sposób zgodny z jego przeznaczeniem. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest już prawem do rzeczy. Poza korzystaniem z takiego lokalu, posiadacz ma prawo rozporządzać swoim prawem. Może zarówno je zbyć (sprzedać mieszkanie), jak i obciążyć (ustanowić hipotekę na mieszkaniu celem zabezpieczenia zaciągniętego kredytu), a także zapisać w testamencie, gdyż prawo takie w przeciwieństwie do lokatorskiego przechodzi na spadkobierców. Poza tym prawo własnościowe może również podlegać egzekucji, tzn. w postępowaniu egzekucyjnym komornik jest uprawniony zająć mieszkanie i sprzedać je na licytacji. Wszystkie te atrybuty nie występują przy prawie lokatorskim. Warto zatem zastanowić się jak powstaje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Komu może przysługiwać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może zostać ustanowione nie tylko na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej. Członkiem spółdzielni może być każda osoba fizyczna, choćby nie posiadała zdolności do czynności prawnych lub miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Członkiem spółdzielni może być również osoba prawna, chyba że statut spółdzielni mieszkaniowej stanowi inaczej.

Od Wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r., który wszedł w życie 15 kwietnia 2004 r. wejście w posiadanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest już uzależnione od wstąpienia w poczet członków spółdzielni. Innymi słowy można nabyć takie prawo i w obliczu prawa być jego pełnoprawnym właścicielem bez równoczesnego bycia członkiem spółdzielni.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może przysługiwać kilku osobom, jednakże członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich. Wyjątek od tej regulacji stanowi własnościowe prawo, przysługujące obydwojgu małżonkom. W tym wypadku oboje mogą należeć do spółdzielni mieszkaniowej. Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje kilku osobom, np. wskutek dziedziczenia przeszło na kilku spadkobierców i nie ma między nimi porozumienia co do tego, kto będzie członkiem spółdzielni, rozstrzyga o tym sąd w postępowaniu nieprocesowym na wniosek współuprawnionych. Termin do złożenia wniosku o rozstrzygnięcie wyznacza spółdzielnia. Jeżeli w tym terminie żaden ze współuprawnionych nie wystąpi do sądu o rozstrzygnięcie, wyboru dokonuje spółdzielnia.

Jakie postanowienia zawiera umowa o budowę lokalu?

Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia na początku zawiera umowę o budowę lokalu. Oczywiście czynność ta nie będzie miała miejsca, jeżeli lokal został już wybudowany, a prawo poprzedniego członka wygasło, np. wskutek śmierci i braku spadkobierców. Kwestie szczegółowe w sprawie zawierania umów o budowę lokalu reguluje statut spółdzielni. Niezbędnymi elementami takiej umowy są jednak:

zobowiązanie strony umowy do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu;
zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego oraz do uczestniczenia w innych określonych w umowie zobowiązań spółdzielni związanych z budową;
określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę do określenia wysokości kosztów budowy lokalu;
określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu.

Umowa o budowę lokalu powinna pod rygorem nieważności zostać sporządzona na piśmie.

Co się dzieje po zawarciu umowy o budowę lokalu?

Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu członkowi spółdzielni przysługuje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, tzw. ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu. Oznacza to tyle, iż po wybudowaniu lokalu spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek zawrzeć ze stroną umowy o budowę lokalu (członkiem spółdzielni) przedmiotową umowę. W razie odmowy, członek spółdzielni może dochodzić zawarcia tej umowy przed sądem, przy czym orzeczenie sądu korzystne dla członka w tej sprawie zastępuje oświadczenie spółdzielni w sprawie zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Po prostu na mocy samego orzeczenia sądu umowa zostaje zawarta. Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać inne opłaty określone w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i w statucie spółdzielni, np. czynsz. Własnościowe prawo powstaje z chwilą zawarcia takiej umowy, przy czym dla swojej ważności umowa taka musi być zawarta na piśmie. W związku z faktem, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym powinno ono zostać wpisane do księgi wieczystej. Podstawą wpisu będzie w tym wypadku umowa o ustanowienie własnościowego prawa.

W jakiej wysokości wpłaca się wkład budowlany?

Kwestie związane z wnoszeniem, ustalaniem, a także waloryzacją wkładu budowlanego określa przede wszystkim statut spółdzielni. Jednakże kwestie takie reguluje również umowa o budowę lokalu, a także umowa o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Członek spółdzielni jest obowiązany wnieść wkład mieszkaniowy zgodnie z postanowieniami statutu oraz zawartych przez niego umów. Wysokość wkładu mieszkaniowego jest równa sumie wszelkich kosztów poniesionych przez spółdzielnię w związku z budową lokalu. Jeżeli zatem część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy lokalu, członek jest obowiązany do ponoszenia z tego tytułu dodatkowych kosztów w postaci konieczności spłacania odsetek od tego kredytu.

Jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy powstała różnica pomiędzy wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego (określoną w umowie o budowę lokalu) a kosztami budowy lokalu, członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu będzie obowiązany albo do stosownej dopłaty albo spółdzielnia mieszkaniowa będzie obowiązana do zwrotu członkowi stosownej nadpłaty.

Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasło i wkład budowlany został osobie uprawnionej wypłacony, np. osoba zrezygnowała z członkostwa w spółdzielni, wówczas nowy członek zawierający umowę o ustanowienie własnościowego prawa do takiego lokalu wnosi wkład budowlany w wysokości wkładu wypłaconego innej osobie, a także zobowiązuje się on do spłaty długu obciążającego tę osobę z tytułu przypadającej na nią części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu wraz z odsetkami. Jeżeli budynek, w którym ustanowiono spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu został zmodernizowany w sposób trwały, przez co zwiększyła się wartość użytkowa lokalu lub budynku, członek spółdzielni jest obowiązany odpowiednio uzupełnić wpłacony wkład budowlany.

W jakich sytuacjach może nie dojść do ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Członek, który zawarł umowę o budowę lokalu może nie uzyskać swojego spółdzielczego prawa. Nastąpi to albo z winy takiego członka, albo na jego życzenie, ponieważ:

umowa o budowę lokalu może zostać rozwiązana w wyniku jej wypowiedzenia przez członka spółdzielni albo przez spółdzielnię; wypowiedzenie takie może nastąpić na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, chyba że strony w umowie o budowę lokalu wyznaczą inny termin, jednakże:
- członek umowę taką może rozwiązać bez podania konkretnej przyczyny;
- spółdzielnia może wypowiedzieć umowę jedynie, gdy członek spółdzielni z przyczyn leżących po jego stronie nie dotrzymał warunków umowy o budowę lokalu w zakresie obowiązku wniesienia wkładu budowlanego, przez co dalsza realizacja zadania inwestycyjnego nie jest możliwa lub jest znacznie utrudniona;
przed ustanowieniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu członek spółdzielni zbył swoją ekspektatywę własnościowego prawa do lokalu wraz z wkładem budowlanym lub jego wniesiona częścią albo ekspektatywa taka przeszła na jego spadkobierców; wówczas roszczenie o ustanowienie własnościowego prawa przysługuje nowemu nabywcy, jednakże osoba taka musi zostać przyjęta w poczet członków spółdzielni.

Pamiętaj, że:

Ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może nastąpić nie tylko na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej,
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może przysługiwać kilku osobom, jednakże członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że prawo to należy wspólnie do małżonków,
Przed ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu członek spółdzielni musi zawrzeć ze spółdzielnią umowę o budowę lokalu; obowiązek ten nie istnieje, jeżeli prawo poprzedniego członka do lokalu wygasło i lokal ten nabywa nowa osoba,
Umowa o budowę lokalu zobowiązuje strony do zawarcia po wybudowaniu lokalu umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; może ona zostać rozwiązana za wypowiedzeniem przez członka oraz przez spółdzielnię,
Spółdzielnia może wypowiedzieć członkowi umowę o budowę lokalu tylko w przypadkach określonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności jeżeli członek z własnej winy nie dopełnia ciążących na nim obowiązków finansowych związanych z budową,
Wysokość wkładu budowlanego, który członek jest obowiązany wnieść na pokrycie kosztów zadania inwestycyjnego jakim jest budowa mającego mu przypaść lokalu, jest równa całości kosztów poniesionych przez spółdzielnię w związku z budową tego lokalu,
Umowa o budowę lokalu oraz następująca po niej umowa o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu muszą pod rygorem nieważności być sporządzone na piśmie.