Jak dokonać zmiana czynszu najmu? (podniesienia)

Odpowiedź prawnika: Jak dokonać zmiana czynszu najmu? (podniesienia)

Zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Jest to szczególny przypadek wypowiedzenia części umowy. Możliwa jest też zmiana umowy, która może nastąpić za zgodą obu stron (aneks). Strony zawsze mogą bowiem renegocjować umowę. Jeżeli  jednak  najemca na taką zmianę się nie zgodzi, a to jest prawdopodobne, pozostaje pierwsze rozwiązanie.  Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Dla pewności warto takie pismo wysłać do najemcy pismem poleconym albo, w przypadku wręczania tego pisma osobiście, postarać się o potwierdzenie jego przyjęcia przez najemcę. Wyłączy to możliwość stwierdzenie przez najemcę, iż nie otrzymał wypowiedzenia.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Ten termin zaczyna bieg dopiero po zakończeniu miesiąca, w którym nastąpiło wypowiedzenie. Np. jeśli wynajmujący wypowie czynsz 8.11., to nowa stawka będzie obowiązywać od marca włącznie. Warto też pamiętać, że w przypadku wysłania wypowiedzenia listem poleconym, bierze się pod uwagę dzień, w którym najemca mógł się zapoznać z treścią pisma, tzn., gdy zostanie mu ono doręczone. Jeżeli podwyżka czynszu nie przekracza w skali roku 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to wynajmujący co do zasady nie musi uzasadniać wypowiedzenia czynszu ani podawać podstawy prawnej (ewentualnie można wskazać art. 8a ustawy o ochronie lokatorów, który określa zasady wypowiadania czynszu). Jeżeli podwyżka miałaby przekraczać ta stawkę, to może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel w terminie 7 dni przedstawia na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela.