Jak dokonać zmiana czynszu najmu? (podniesienia)

Pytanie:

Jako właściciel nieruchomości (kamienica) zawarłem dnia 25 marca 1997 roku umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony. Umowę zawarto na czas nieograniczony przy czym stronom przysługuje prawo wypowiedzenia najmu na koniec miesiąca kalendarzowego z wyprzedzeniem jednego miesiąca tylko z ważnych przyczyn: tj. zaleganie z opłatą czynszową za jeden pełen miesiąc, dewastowanie mieszkania. Najemca płaci wynajmującemu czynsz najmu miesięcznie w ustalonej wysokości 200,00 zł co stanowi równowartość 35 USD. Zgodnie z umową wszelkie zmiany i uzupełnienia umowy wymagają potwierdzenia na piśmie od rygorem nieważności, dalej w przypadku inflacji i zmian płatniczych oraz innych okoliczności mających wpływ na koszty eksploatacji wynajmujący przedstawi nowe warunki, które winny być uzgodnione w terminie 14 dni od momentu przedstawienia ich najemcy. Umowa stanowi, że czynsz najmu będzie ulegać zmianom proporcjonalnie do zmian wskaźnika wzrostu cen detalicznych opublikowanych przez GUS, jednak nie częściej niż raz na kwartał. Ponieważ przez cały okres trwania umowy nie zmieniałem ustalonej stawki 65 USD chciałbym podnieść czynsz do poziomu realnego wyrażonego już nie w USD tylko w złotówkach ok. 4,26 zł/m2. W jakiej formie tego dokonać: aneks, wypowiedzenie umowy? Jakie zastosować terminy? Na jaką podstawę prawną się powołać? Jak często można dokonywać kolejnych podwyżek?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Zgodnie z ustawą o ochronie lokatorów właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Jest to szczególny przypadek wypowiedzenia części umowy. Możliwa jest też zmiana umowy, która może nastąpić za zgodą obu stron (aneks). Strony zawsze mogą bowiem renegocjować umowę. Jeżeli  jednak  najemca na taką zmianę się nie zgodzi, a to jest prawdopodobne, pozostaje pierwsze rozwiązanie.  Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Dla pewności warto takie pismo wysłać do najemcy pismem poleconym albo, w przypadku wręczania tego pisma osobiście, postarać się o potwierdzenie jego przyjęcia przez najemcę. Wyłączy to możliwość stwierdzenie przez najemcę, iż nie otrzymał wypowiedzenia.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Ten termin zaczyna bieg dopiero po zakończeniu miesiąca, w którym nastąpiło wypowiedzenie. Np. jeśli wynajmujący wypowie czynsz 8.11., to nowa stawka będzie obowiązywać od marca włącznie. Warto też pamiętać, że w przypadku wysłania wypowiedzenia listem poleconym, bierze się pod uwagę dzień, w którym najemca mógł się zapoznać z treścią pisma, tzn., gdy zostanie mu ono doręczone. Jeżeli podwyżka czynszu nie przekracza w skali roku 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to wynajmujący co do zasady nie musi uzasadniać wypowiedzenia czynszu ani podawać podstawy prawnej (ewentualnie można wskazać art. 8a ustawy o ochronie lokatorów, który określa zasady wypowiadania czynszu). Jeżeli podwyżka miałaby przekraczać ta stawkę, to może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel w terminie 7 dni przedstawia na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (1)

Barbara

24.4.2012 20:32:2

Re: Zmiana czynszu najmu

Po wyprowadzeniu sie rodziców z mieszkania gminnego płaciłam czynsz 1 % wartości odtworzeniowej lokalu za bezumowne zajmowanie lokalu pomimo ze wystopiłam do gminny o tytuł do lokalu gdzie spełniałam wszelkie kryteria o przyznanie mi tytułu na lokal - po odmówieniu mi przyznania tytułu na lokal skierowałam sprawę do WSA i w tym czasie administracja budynku ponownie podnisła mi czynsz 3 % wartości odtworzeniowej lokalu co automatycznie pozbawiło mnie srodków do zycia , a obecnie czynsz który płacę przewyzsza moje miesiecznę zaropki Pytam - wymówienie mi czynszu na wyzszy w momecie gdy sprawa jest WSA jest humanitarne -? i co w obecnej chwili zrobić -?


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: