Najem lokali użytkowych

Charakterystyka najmu lokalu użytkowego

Umowa najmu lokalu użytkowego uregulowana jest w Kodeksie cywilnym i nie mają do niej zastosowania przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego.

Sam Kodeks nie zawiera definicji lokalu użytkowego, znajdziemy ją w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Lokal użytkowy, o jaki tu chodzi, stanowi część budynku zawierająca jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzielona stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek nie będący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy gospodarczym. Przykładami lokali użytkowych są lokale sklepowe, produkcyjne, magazynowe, pomieszczenia biurowe.

Istota najmu lokalu użytkowego jest tożsama z najmem w ogólności i sprowadza się do wzajemnego zobowiązania stron: wynajmujący oddaje najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić określony czynsz.

Forma umowy i czas obowiązywania

Umowa lokalu użytkowego powinna być zawarta na piśmie, co nie wyklucza formy ustnej. Jeżeli jednak najem ma trwać dłużej niż rok, powinna być zachowana forma pisemna. W sytuacji braku pisemnego potwierdzenia zawarcia umowy, uważa się, iż została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony bądź nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na:

• wskazaniu daty kalendarzowej,

• określenie czasu jej trwania w dniach, tygodniach.

Jeżeli strony w umowie nie określiły czasu jej trwania, uważa się, iż najem został zawarty na czas nieoznaczony. Najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat, po upływie tego okresu domniemywa się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Z uwagi na charakter umowy najmu lokalu użytkowego zdarza się, iż stroną/stronami umowy są osoby prawne (np. spółka z o.o.). Wówczas umowę zawiera organ tej osoby prawnej. Jeśli w skład organu wchodzą osoby fizyczne czy osoba fizyczna sama jest takim organem, powinna mieć upoważnienie wynikające z umowy bądź statutu do dokonywania czynności za spółkę.

Bez względu na strony umowy, zarówno najemca jak i wynajmujący mogą do zawarcia umowy upoważnić pełnomocnika.

Strony umowy

Wynajmującym może być każda osoba fizyczna, osoba prawna bądź też spółka handlowa nie będąca osobą prawną.

Wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu, może władać nim na podstawie umowy najmu, dzierżawy bądź posiadać ograniczone prawo rzeczowe (prawo użytkowania, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu). Ważne jest, aby umowa określała tytuł władania lokalem przez wynajmującego, tj. wpis w księdze wieczystej (gdy jest właścicielem), umowę najmu, oddanie w użytkowanie.

Najemcą może być każda osoba fizyczna, prawna czy spółka handlowa niebędąca osobą prawną - nie ma w tym zakresie żadnych ograniczeń ustawowych.

Czynsz

Strony w umowie swobodnie ustalają wysokość czynszu, biorąc pod uwagę wszystkie czynniki wpływające na wartość użytkową lokalu, tj. stan techniczny, położenie, powierzchnię. Stawki czynszowe mogą być oznaczone w pieniądzu albo w świadczeniu niepieniężnym, które może polegać na dokonaniu przez najemcę remontu w lokalu, na przeniesieniu własności na wynajmującego, na świadczeniu na jego rzecz określonych czynności czy usług.

Również decyzji stron pozostawiono sposób uiszczania opłat za świadczenia dodatkowe, związane z eksploatacją lokalu. Istotne zatem jest umowne ustalenie, która ze stron jest zobowiązana do ponoszenia określonych opłat. O ile strony postanowią, że to najemca ma opłacać te należności, wynajmujący może w umowie zastrzec, iż najemca jest zobowiązany do przedstawiania mu co miesiąc, bądź w innym ustalonym okresie, dokumentów świadczących o dokonanych opłatach. Jest to istotne z punktu widzenia wynajmującego, gdyż po zakończeniu najmu może się okazać, że istnieją zaległości związane z niezapłaconymi rachunkami.

W umowie najmu strony określają termin płatności czynszu, a w razie braku uregulowania umownego w tym zakresie, stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym czynsz powinien był płacony z góry:

• jeżeli najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu,

• gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc, albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony - miesięcznie, do 10 dnia miesiąca (art. 669 § 2 Kodeksu cywilnego).

W razie opóźnienia w zapłacie czynszu, wynajmującemu przysługują odsetki za cały czas opóźnienia.

Lokal użytkowy

W umowie najmu strony dowolnie określają lokal będący przedmiotem najmu z punktu widzenia jego opisu, lokalizacji czy stanu technicznego. Wskazane jest, aby do umowy dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy, gdyż pozwala on na ustalenie, jakie zmiany nastąpiły lub zostały dokonane w czasie trwania najmu.

Wydanie lokalu to obowiązek wynajmującego, który jest obowiązany go wypełnić w terminie wskazanym w umowie, a w jego braku niezłomnie po wezwaniu najemcy.

Co do sposobu używania lokalu, warto zawrzeć w umowie szczegółowe sformułowanie, jakiego rodzaju działalność będzie prowadzona przez najemcę, aby w przyszłości uniknąć ewentualnych konfliktów. W razie braku postanowień umownych, należy odwołać się do ogólnych przepisów określających sposób używania rzeczy zgodnie z jej właściwościami i przeznaczeniem.

Zgodnie z art. 675 § 3 Kodeksu cywilnego, domniemywa się, iż rzecz była wydana najemcy w stanie przydatnym do użytku. Istnienie zatem ewentualnych wad lokalu powinno być zawarte w protokole odbioru. Przyjmuje się, że za wady uznawane są nie tylko usterki materialne (zagrożenie zawaleniem się budynku, dziurawy dach), ale również te, które bezpośrednio wpływają na zmniejszenie używalności przedmiotu najmu - nadmierny hałas, nieznośna woń.

W przypadku wad rzeczy, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania najmu (art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego), przy czym dotyczy to zarówno wad istniejących w chwili wydania rzeczy, jak i powstałych po wydaniu - chyba że zostały spowodowane przez najemcę.

Alternatywą dla obniżenia czynszu jest:

• żądanie najemcy usunięcia wad,

• żądanie wydania rzeczy bez wad.

Jeżeli wada uniemożliwia używanie rzeczy, uprawnienia najemcy są szersze i sprowadzają się do tego iż najemca:

• nie ma obowiązku płacenia czynszu przez czas trwania wady,

• może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli wynajmujący, pomimo zawiadomienia go o wadzie, nie usunął jej w wyznaczonym terminie.

Wypowiedzenie umowy

Umowa na czas nieoznaczony

Obie strony mają prawo wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów ustalonych w umowie. W razie braku uregulowań umownych obowiązują terminy ustawowe:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc - najem można wypowiedzieć na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,

• gdy czynsz jest płatny miesięcznie - najem można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,

• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód,

• gdy czynsz jest dzienny - najem można wypowiedzieć na jeden dzień naprzód (art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego)

Strony w umowie nie mogą skrócić terminu ustawowego wypowiedzenia - mogą natomiast przewidzieć dłuższy termin wypowiedzenia.

Najem na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziany ze skutkiem natychmiastowym, gdy:

• najemca dopuszcza się zwłoki w zapłacie czynszu,

• najemca korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem,

• lokal ma wady, które uniemożliwiają używanie lokalu,

• najemca narusza porządek domowy.

Najem na czas oznaczony

Co do zasady kończy się on z upływem okresu, na jaki umowa została zawarta, chyba że strony dopuściły możliwość wypowiedzenia najmu w umowie, określając przypadki skutkujące wypowiedzeniem.

Ustawowymi przesłankami wypowiedzenia najmu na czas oznaczony są:

• zwłoka z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy,

• korzystanie z lokalu w sposób sprzeczny z umową bądź przeznaczeniem,

• wady zagrażające zdrowiu lub uniemożliwiające korzystanie z lokalu,

• naruszenie porządku domowego,

• zbycie lokalu, jeżeli umowa najmu nie była opatrzona datą pewną.

Najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu zawartą zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli:

• wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub zatrudnionych u niego osób,

• lokal ma wady nieusuwalne, które uniemożliwiają zgodne z umową korzystanie z lokalu, lub gdy wynajmujący nie usunął wad w wyznaczonym terminie.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zm)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl