Hipoteka

Hipoteka przymusowa - czym jest i jak ją ustanowić?

Co to jest hipoteka?

Jednym ze sposobów zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności jest ustanowienie na nieruchomości stanowiącej własność dłużnika ograniczonego prawa rzeczowego – hipoteki. Prawo to uprawnia wierzyciela do dochodzenia zaspokojenia roszczenia z obciążonej nieruchomości, bez względu na to czyją stała się własnością i to z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Jak wynika z powyższego, wierzycielowi wierzytelności zabezpieczonej hipoteką przysługują dwa uprawnienia:

  • pierwszeństwo do zaspokojenia się z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi oraz
  • skuteczność obciążenia wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Prawo wyróżnia trzy sposoby powstania hipoteki:

  • na podstawie umowy,
  • na podstawie orzeczenia sądu bądź innego organu,
  • na postawie szczególnego przepisu prawa.

W zależności od wskazanych sposobów powstania hipoteki wyróżnia się:

  • hipotekę umowną,
  • hipotekę przymusową
  • hipotekę ustawową.

Na czym polega hipoteka przymusowa?

Hipoteka przymusowa jest jednym ze sposobów zabezpieczenia wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym (art. 109 i nast. ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece). Hipoteka przymusowa nie powstaje na mocy umowy czy też jednostronnego oświadczenia woli właściciela nieruchomości, lecz na podstawie złożonego przez wierzyciela wniosku z załączonym do niego tytułem uprawniającym do prowadzenia egzekucji. Powstaje więc bez zgody właściciela nieruchomości – może także zostać ustanowiona wbrew jego woli – stąd też jej nazwa.

Dla ustanowienia hipoteki wierzyciel musi dysponować odpowiednim tytułem egzekucyjnym, który stanowi podstawę dokonania wpisu do księgi wieczystej. Jak wskazuje przepis art 777 Kodeksu postępowania cywilnego, tytułami egzekucyjnymi są:

  1. orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;
  2. orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
  3. wyrok sądu polubownego lub ugoda zawarta przed takim sądem;
  4. ugoda przed mediatorem,
  5. inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;
  6. akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub uiszczenia rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie oznaczonych, albo też obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, lokalu, nieruchomości lub statku wpisanego do rejestru gdy termin zapłaty, uiszczenia lub wydania jest w akcie wskazany;
  7. akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia przeciwko dłużnikowi egzekucji na podstawie tego aktu o całość lub część roszczenia, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;
  8. akt notarialny, w którym właściciel nieruchomości albo wierzyciel wierzytelności obciążonych hipoteką, niebędący dłużnikiem osobistym, poddał się egzekucji z obciążonej nieruchomości albo wierzytelności, w celu zaspokojenia wierzyciela hipotecznego, jeżeli wysokość wierzytelności podlegającej zaspokojeniu jest w akcie określona wprost albo oznaczona za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, i gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia egzekucji o część lub całość roszczenia, jak również wskazany jest termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.

Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie: 

  • postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia; 
  • postanowienia prokuratora; 
  • decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna; 
  • dokumentu zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych (Dz. U. poz. 1289) - jest to dokument wystawiony przez państwo członkowskie, dołączony do wniosku o podjęcie środków zabezpieczających należności pieniężne, o których mowa w art. 2 pkt 1-6, i stanowiący podstawę do zabezpieczenia w tym państwie członkowskim;
  • zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie, o której mowa w pkt 4.

Ustanowienie hipoteki przymusowej

Ustanowienie hipoteki przymusowej następuje na wniosek wierzyciela wymienionego w klauzuli wykonalności na wydanym na jego rzecz tytule egzekucyjnym. Dla jej ustanowienia konieczne jest więc złożenie w sądzie odpowiedniego pisma procesowego – wniosku o ustanowienie hipoteki przymusowej. We wniosku o dokonanie wpisu należy dokładnie określić nieruchomość, która ma być obciążona hipoteką przymusową (podając numer księgi wieczystej nieruchomości). Wymogiem niezbędnym dla dokonania zabezpieczenia jest także załączenie do wniosku tytułu uprawniającego do jej ustanowienia. Załącznikiem powinien być oryginał tytułu wykonawczego uprawniającego do ustanowienia hipoteki; załączenie odpisów, kopii, kserokopii ww. dokumentu stanowi podstawę do odrzucenia wniosku o ustanowienie hipoteki. Zgodnie z przepisem art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, wniosek taki podlega opłacie stałej w wysokości 200 zł. Wpis hipoteki do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, co oznacza, iż jest niezbędny dla powstania hipoteki oraz, że hipoteka powstaje dopiero z chwilą dokonania wpisu do księgi wieczystej.

  • Przykład:
    W postępowaniu cywilnym Powód dysponuje prawomocnym nakazem zapłaty opatrzonym klauzulą wykonalności. Nakaz opiewa na wysoką kwotę 200.000 zł. Na podstawie tegoż tytułu wykonawczego (nakazu opatrzonego klauzulą wykonalności) Powód składa do sądu wniosek o ustanowienie hipoteki, wskazując nieruchomość po przez podanie jej numeru księgi wieczystej oraz załączając do wniosku oryginał nakazu zapłaty opatrzonego klauzulą wykonalności. Na tej podstawie sąd dokona zabezpieczenia wierzytelności poprzez ustanowienie na nieruchomości hipoteki przymusowej.

Hipoteka przymusowa łączna

Hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Jednakże hipoteka przymusowa łączna może zostać ustanowiona wyłącznie w oparciu o przepis art. 111[1] ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z nim, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową jest niedopuszczalne, chyba że nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r. Nr 124 poz. 1361 z późn. zm.);

Ustawa z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2000 r. Nr 167 poz. 1398 z późn. zm.)

Obserwuj nas na:

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (9)

pedro

13.12.2015 17:49:41

Re: Hipoteka przymusowa - czym jest i jak ją ustanowić?

czy w chwili ustanowienia hipoteki przymusowej wierzyciel staje się współwłascicielem nieruchomości? (jaki przepis to reguluje) jakie prawo ma wieżyciel do władania nieruchomością?

Jarek

14.7.2014 7:59:48

Re: Czym jest hipoteka przymusowa i jak ją ustanowić?

Mam dług zamieszkanie chciałbym przymusową hipoteke by pozyczke wziąsć celem spłaty długu

mikolm

11.4.2014 9:19:6

Re: Czym jest hipoteka przymusowa i jak ją ustanowić?

Jeżeli kupisz nieruchomość obciążoną hipoteką przymusową czy musisz spłacić zadłużenie ??

małgorzata

13.11.2013 18:36:30

Re: Czym jest hipoteka przymusowa i jak ją ustanowić?

Jak we wniosku o hipotekę przymusową uwzględnić fakt, że osoba, która jest moim dłużnikiem jest współwłaścicielem nieruchomości, a nie jej samodzielnym właścicielem?

edithka

2.12.2012 21:24:5

Re: Czym jest hipoteka przymusowa i jak ją ustanowić?

Teściowie mają hipotekę przymusową na mieszkaniu spółdzielczym, wystąpił o to ZUS z tytułu niezapłaconych kilka lat temu składek na ubezp. społ. i inne. Co można teraz zrobić? Można dogadać się z ZUSem na spłatę w ratach? Co w przypadku odziedziczenia takiego mieszkania? Trzeba od razu spłacić dług?

_arp

22.10.2012 15:4:51

Re: Czym jest hipoteka przymusowa i jak ją ustanowić?

Jeżeli dalej postanowienia bedą szły takim tropem dojdzie do tego, że zamaist wolności dojdziemy do zniewolenia. Jest wiele sytuacji zróżnicowanych i do każdej sprawy powinno podchodzić się na zasadzie indywidualnej. System administracji państwowej jest tak rozwinięty, ze nie nastręcza trudnosci ustalenie dlaczego kredytobiorca nie może spłacać długu. Branie wszystkich przypadków pod jedną interpretację doprowadzi do krzywdy na wielką skalę oraz ogólnej destabilizacji. Wierzyciel w sytuacji kiedy dojdzie do egzekucji powinien czuć się odpowiedzialny na równi z dłużnikiem i szukać rozwiązań korzystnych nie tylko dla Grupy Bankowej ale przede wszystkim dla Skarbu Państwa na którego terenie ta Grupa operuje. Skarb Państwa bowiem to główne źródło zabezpieczenia potrzeb społecznych i to dla tych potrzeb ustanowione jest prawo egzekucyjne. Daleko posunięta "prywata" jest zjawiskiem niekorzystnym szczególnie w dobie dzisiejszej konieczności rozwoju zrównoważonego i wszystkie opracowania nauk ekonomicznych wskazują takie zasady.

magda

13.10.2011 13:24:10

Re: Czym jest hipoteka przymusowa i jak ją ustanowić?

zus wystapil do sadu rejonowego do wydzialu ksiag wieczystych o wykreslenie z ksiegi wieczystej hipoteki przymusowej co to oznacza?????? Bardzo prosze o wyjasnienie

Weltreise

11.10.2011 14:13:53

Re: Czym jest hipoteka przymusowa i jak ją ustanowić?

Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 1998 r. (I CKN 885/97) ?(?) właściciel może żądać od wierzyciela usunięcia tej niezgodności (art. 100 i 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Jeżeli wierzyciel hipoteczny nie wyrazi zgody na wykreślenie hipoteki, dłużnik może wytoczyć powództwo na podstawie art. 10 tej ustawy. Powództwo z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, mające na celu usunięcie rozbieżności w tym przepisie wskazanej, nie jest ograniczone tylko do wypadku, gdy wpis był od początku nieprawdziwy, lecz ma zastosowanie także wówczas, gdy w następstwie zaspokojenia wierzytelności wygasła hipoteka, a wierzyciel nie dokonał czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (art. 100 ustawy)?.

T .Teperski

1.2.2010 12:14:57

Re: Czym jest hipoteka przymusowa i jak ją ustanowić?

Jak ustanowic to juz wiadomo , ale jak ja zniesc pozaspokojeniu wierzytelnosci . Komornik na podstawie wyroku zaspokoil wierzyciela a wierzyciel nie chce wydac oswiadczenia o zaspokojeniu wierzytelnosci .

Pokaż wszystkie komentarze (9)

Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

  • 8.10.2018

    Co to jest hipoteka i jak ją ustanowić?

    Hipoteka jest tzw. rzeczowym środkiem zabezpieczenia wierzytelności. Należy do grupy ograniczonych praw rzeczowych. Ustanawia się ją dla zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomościach oraz na (...)

  • 7.5.2009

    Hipoteka - co zabezpiecza i jak ją ustanowić?

    Wierzyciel może żądać od dłużnika aby ten zaspokoił jego roszczenie. Jednak może się zdarzyć, że dłużnik nie będzie mógł świadczyć (np. będzie niewypłacalny). Hipoteka jest prawem (...)

  • 30.8.2017

    Kiedy ustanawiana jest hipoteka przymusowa?

    Jest to jeden z rodzajów hipoteki. Właściwie jest jej szczególną odmianą, która została odrębnie uregulowana. Hipotece przymusowej została wyznaczona specjalna rola w obrocie (...)

  • 11.5.2010

    Na czym polega zabezpieczenie hipoteką kaucyjną?

    Hipoteka kaucyjna jest specjalną odmianą hipoteki w ogóle. Zabezpiecza się nią wierzytelności o nieustalonej wysokości. Hipotekę wtedy ustanawia się do oznaczonej sumy. Wysokość wierzytelności (...)

  • 29.12.2005

    Co się dzieje, gdy podatnik nie zapłaci podatku?

    Jeśli podatnik nie zapłaci należnego fiskusowi podatku, to może się spotkać z pewnymi - określonymi szczegółowo w przepisach prawa - reakcjami ze strony organów państwowych. Co może (...)