Respektowanie decyzji większości współwłaścicieli

Odpowiedź:

Kodeks cywilny, w przepisach regulujących współwłasność, wyróżnia czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd rzeczą wspólną. Zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Natomiast, zgodnie z art. 201 k.c., do dokonywania czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest jedynie zgoda większości współwłaścicieli. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Rozróżnienie czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd jest niejednokrotnie bardzo trudne, na co wskazuje bogate orzecznictwo w tym zakresie.

W opisanej przez Pana sytuacji, czynność planowaną przez współwłaścicieli A i B należy uznać za czynność przekraczającą zwykły zarząd. Zmiana przeznaczenia rzeczy niewątpliwie nie należy do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Przez czynności zwykłego zarządu rzeczą powszechnie rozumie się bowiem załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia.

Dla zmiany przeznaczenia terenu (utworzenia terenu rekreacyjnego i placu zabaw w miejsce parkingu), niezbędna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jednak w przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zd. 2 Kodeksu cywilnego).