Nowy budynek w spółdzielni

Odpowiedź:

Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Przepis ten ogranicza w zasadzie krąg stron tego postępowania na dwa sposoby. Po pierwsze poprzez ustalanie kręgu osób w drodze określenia obszaru oddziaływania obiektu, a nie jak to jest w kodeksie postępowania administracyjnego - interesu prawnego. Jest to więc przepis szczególny w stosunku do ogólnych zasad postępowania administracyjnego. Po drugie poprzez ograniczenie tego kręgu w sposób wyraźny do właścicieli, użytkowników wieczystych i zarządców. Z opisu sytuacji oraz z powyższego przepisu wynika więc, iż nie jest Pan stroną w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Ponadto Prawo budowlane wyłącza w tym wypadku działanie organizacji społecznych (art. 31 Kodeksu postępowania administracyjnego). Również więc te podmiotu nie będą mogły bronić Pana praw. W postępowaniu może jednak wziąć udział prokurator.

W literaturze przedmiotu podnosi się, iż ograniczenie powyższe jest zbyt daleko idące, czy wręcz niezgodne z Konstytucją. Do tej pory jednak przepis ten nie został zakwestionowany. W związku z tym nie jest przesadzone, że zostanie Pan uznany za stronę, choć prawo przewiduje możliwość, by do tego dążyć. Jest to jednak sprawa wysoce skomplikowana, w której musiałby Pan faktycznie podważyć zgodność powyższego przepisu z Konstytucją. Otóż skoro budynek jest już w trakcie budowy, to pozwolenie na budowę zostało wydane. Minął też termin na odwołanie się od tej decyzji - dla osób, które były uznane za stronę. Możliwe wydaje się więc albo złożenie odwołania wraz z wnioskiem o przywrócenie terminu albo wznowienie postępowania.

Niezależnie od tego może Pan zgłosić zastrzeżenia do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, jeśli budynek jest budowany niezgodnie z przepisami czy sztuką budowlaną. Co się tyczy odległości budynków, to prawo wyznacza jedynie odległości od granicy działki sąsiedniej (zasadniczo są to 4 metry, a 3 gdy budynek jest zwrócony do granicy ścianą bez okien i drzwi). Najprawdopodobniej oba budynki są jednak stawiane na jednej działce, więc podstawowym wyznacznikiem dla odległości musiały być normy o dostępności do światła, które są weryfikowane na etapie wydawania pozwolenia na budowę.