Regulacja tytułu prawnego po śmierci najemcy

Odpowiedź:

Status mieszkania będącego przedmiotem najmu po śmierci najemcy określają przepisy kodeksu cywilnego. Dotyczą one także mieszkań komunalnych. Pozostałe zasady zawierania umowy po zmarłym lokatorze regulują uchwały gmin.

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby wymienione powyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Przez pojęcie pozostawania we wspólnym pożyciu rozumie się pozostawanie we wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej i fizycznej, przy czym utrzymywanie współżycia fizycznego nie jest warunkiem koniecznym. W związku z powyższym rozumieniem, do osób pozostających w faktycznym pożyciu z najemcą należy zaliczyć np. dziecko umieszczone w rodzinie zastępczej, rodzeństwo, osoby pozostające w konkubinacie.

To, czy określone osoby stale zamieszkiwały w lokalu najemcy, określa się zgodnie z przepisami art. 25 i 28 kodeksu cywilnego. Konieczne jest wiec spełnienie dwóch przesłanek - przebywania i zamiaru stałego pobytu. Stałe zameldowanie w innym miejscu nie jest jednoznaczne z brakiem tych przesłanek. Jednak trzeba pamiętać, iż fakt stałego zamieszkiwania musi być określony na podstawie obiektywnych przesłanek. Zameldowanie może stanowić jedna z takich przesłanek. Można jednak poprzeć się w ustaleniu powyższego np. zeznaniami sąsiadów, którzy potwierdzą, że konkubina stale przebywała w mieszkaniu najemcy, a czasem tylko w swoim własnym mieszkaniu.

Dla ustalenia faktu stałego zamieszkiwania w lokalu najemcy nie ma znaczenia, że posiada Pani tytuł prawny do innego lokalu. Może Pani mimo to stać się najemcą, jednak posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu daje właścicielowi (gminie) prawo wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie lokatorów. Wypowiedzenie takie następuje z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeżeli gmina będzie twierdziła, że konkubina nie wstąpiła w stosunek najmu, to od takiej „decyzji” nie można się odwołać. Są to bowiem sprawy z zakresu prawa cywilnego, a nie administracyjnego. Nie pozostanie Pani jednak wtedy bez wyjścia, ponieważ ustalenia, że określona osoba wstąpiła w stosunek najmu, można żądać przed sądem cywilnym (powództwo o ustalenie).