Taras nie ujęty w umowie o przydziale lokalu

Odpowiedź:

Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego - Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 3 października 2002 r. (III RN 153/2001), balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego. Mimo iż orzeczenie odnosi się do lokalu stanowiącego odrębną własność, może ono mieć odpowiednie zastosowanie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, skoro bowiem balkon stanowi część składową lokalu, to ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinno objąć również tą część. Wynika z tego, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało ustanowione na całości mieszkania i obejmuje również taras. Wobec tego przysługuje Panu uprawnienie do korzystania z tego tarasu, tak jak z pozostałej części lokalu, zatem zamurowanie tarasu od zewnątrz wydaje się być działaniem bezprawnym, nie znajdującym uzasadnienia w obowiązujących przepisach. Spółdzielnia może ewentualnie dochodzić od Pana należności za taras, jeśli zostanie udowodnione, że został Pan bezpodstawnie wzbogacony kosztem spółdzielni poprzez nie uiszczenie zapłaty za część tarasową i niepłacenie opłat eksploatacyjnych przypadających na 15 m2 tarasu (art. 405 i nast. ustawy Kodeks cywilny). Jeśli natomiast roszczenie o zapłatę wynika z umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z 1989 r. (tzw. przydziału), roszczenie spółdzielni o uzupełnienie zapłaconej kwoty wynikać będzie z tej umowy. Skoro umowa została zawarta w 1989 r., może wchodzić w grę zarzut przedawnienia zarówno w przypadku oparcia roszczenia spółdzielni o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, jak i w przypadku żądania wykonania umowy. W opisanej sytuacji nie można również wykluczać zastosowania przepisów o błędzie spółdzielni (zarządu) co do treści czynności prawnej, co mogłoby ewentualnie spowodować uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przez spółdzielnię (art. 84 ustawy Kodeks cywilny).