Intercyza a zakup gruntu przed ślubem

Odpowiedź:

Oczywiście przyszli małżonkowie mogą zawrzeć przed ślubem umowę majątkową małżeńską (tzw. intercyzę), w której w granicach określonych prawem, uregulują swoje stosunki majątkowe (np. całkowicie wyłączą wspólność majątkową). Ogólne informacje na temat takiej umowy można znaleźć w artykule:

Intercyza - stan prawny obowiązujący od 20 stycznia 2005 r.

Jak rozumiemy przed ślubem chcą Państwo również uregulować stan prawny zakupionej nieruchomości. Przede wszystkim należy podkreślić, że proponowane przez Pana rozwiązanie (tj. oddzielenie własności gruntu i budynku) nie jest prawnie dopuszczalne. Zgodnie art. 46 kodeksu cywilnego budynek (lub mieszkanie) stanowią osobną nieruchomość (a tym samym przedmiot własności) jedynie wówczas, gdy przepisy prawne wyraźnie na to pozwalają. Co do zasady rozdzielenie własności gruntu i budynku nie jest dopuszczalne. Wyjątek stanowi np. budowa na gruncie stanowiącym użytkowanie wieczyste - budynki stanowią wówczas własność użytkownika wieczystego a grunt jest dalej własnością podmiotu dającego w użyczenie. W przedmiotowej sytuacji, jak wynika z treści pytania, grunt stanowi przedmiot własności. Wszystko co będzie na tym gruncie postawione będzie częścią składową tego gruntu i nie będzie mogło być odrębnym przedmiotem własności. Nie wyklucza to jednak ustanowienia współwłasności samego gruntu. Ułamek wyrażający Pana udział we współwłasności może oddawać Pana realny wkład w zakup gruntu i budowę domu. Można więc ustanowić, że będą Państwo współwłaścicielami w równych częściach (tj. każdy po 1/2) lub w innej proporcji (np. Panu może przypaść 1/3). Wpis Pańskiego prawa może mieć miejsce w drodze zawarcia odpowiedniej umowy przed notariuszem (umowy sprzedaży, darowizny) lub też w drodze powództwa o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.