Brak księgi wieczystej przy - podział nieruchomości.

satss2

Witam!
Szykuję się do wykupu mieszkania komunalnego od Urzędu Miasta. Z placu
szkolnego o powierzchni 1ha miasto wyodrębniło 7 arów gruntu, na
których stoi budynek z mieszkaniami do wykupu. W umowie przedwstępnej
pisze, że księgi wieczyste zostaną założone na koszt nabywców (udział
w gruncie + mieszkanie). Okazało się jednak, że miasto nie posiada
księgi wieczystej dla całej działki 1ha, z której wydzieliło "nasze" 7
arów. Spotkałem się z opinią, że podpisanie aktu notarialnego w takiej
sytuacji, nie daje gwarancji na założenie księgi wieczystej. Od razu
powiem, że na wykup nie ma żadnych bonifikat (100% wyceny
rzeczoznawcy). Nie wiadomo też, czy kiedyś nie odezwie się
przedwojenny właściciel.
Moje pytania są takie:
1. Czy miasto postąpiło zgodnie z prawem wydzielając część działki do
sprzedaży nie mając księgi wieczystej?
2. Czy istnieje możliwość założenia księgi wieczystej dla wydzielonych
7 arów, jeżeli cała działka, z której wydzielono grunt, księgi nie
posiada?