Budynek na gruntach sąsiadujących - opinia prawna

Ocena prawna opisanego stanu faktycznego jest niezwykle utrudniona, gdyż przepisy Kodeksu Cywilnego nie przewidują rozwiązania takiej sytuacji, w której budynek będący całością funkcjonalną i budowlaną wybudowany zostaje „okrakiem”, na dwóch nieruchomościach gruntowych. Dlatego też proponowane niżej rozwiązania mają charakter bardziej rozważań, niźli praktycznych rozstrzygnięć. Trudno też jest ocenić, jakie stanowisko w powyższej sprawie zajmie sąd zwłaszcza, że każde z proponowanych rozwiązań stoi w niezgodzie z przepisami Kodeksu Cywilnego.

W zasadzie można mówić o trzech wariantach, które wyczerpują zakres możliwych rozwiązań.

1. można uznać, że mamy do czynienia z odrębną własnością tej części domu, która stoi na działce X oraz odrębną własnością tej części domu, która stoi na działce sąsiada.

2. można też uznać, że całość domu jest współwłasnością właściciela działki X jak i zarówno jego sąsiada, przy założeniu, że grunt, na którym stoi część A budynku, pozostaje przedmiotem własności właściciela działki X, a część B budynku - własności jego sąsiada

3. można też próbować bronić tezy, że współwłasnością stają się zarówno całość budynku, jak i zarówno grunty, na których ów budynek stoi.

Ad.1 Pierwsze rozwiązanie przyjmuje sytuację, w której de facto dochodzi do podziału własności budynku według granicy pokrywającej się z granicą działek. Trudno jest bronić tezy, że z powodu samego faktu wybudowania domu na granicy, przestaje on mieć charakter jednolitego przedmiotu praw cywilnych. Innymi słowy, że przestaje on być jedną rzeczą. Należy w tym miejscu wspomnieć także o sytuacji prawnej tzw. „domów bliźniaków”, które bez wątpienia można w pewnych sytuacjach traktować jako dwa oddzielne budynki. Spowodowane to jest faktem, że w powyższym wypadku może istnieć możliwość odrębnej eksploatacji tychże budynków. Można powiedzieć, że zarówno jeden budynek, jak i drugi, mógłby z powodzeniem funkcjonować bez tego drugiego. Natomiast w przedstawionym nam stanie faktycznym budynek A+B stanowi funkcjonalną i budowlaną całość, dlatego też przyjmujemy, że „niezależność” taka pomiędzy częścią A i częścią B nie zachodzi.
Jeśli więc założymy, że budynek A + B należy traktować jako jednolity przedmiot praw to nie jest możliwa taka sytuacja, w której jego część byłaby przedmiotem odrębnej własności właściciela działki X, a druga odrębnej własności jego sąsiada.
Przepisy jednak stanowią (art. 47 Kodeksu Cywilnego), że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (np. silnik od samochodu).
Jedna część budynku nie jest częścią składową drugiej części budynku ani odwrotnie, stanowią one bowiem funkcjonalną i budowlaną całość. Jeżeli ustawa nie dopuszcza sytuacji, aby część składowa była przedmiotem odrębnej własności niż rzecz główna to tym bardziej nie dopuszcza do takiej sytuacji, w której jedna osoba miałaby prawo własności do części rzeczy, a druga do drugiej części. Polskie prawo cywilne traktuję więc jako rzecz oczywistą fakt, że nie można mówić o odrębnej własności części rzeczy. Potwierdzają to także przepisy o współwłasności, przewidująca tylko współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną.

W omawianym przypadku trudno także obronić tezę, że budynek nie stanowi jednej rzeczy według prawa cywilnego, skoro mamy do czynienia z budowlaną i funkcjonalną całością. W podobnym duchu wypowiedział się Sąd najwyższy w orzeczeniu z dnia z dnia 26 kwietnia 2007 r. (III CZP 27/2007). Jak wskazał SN w powyższej uchwale, Umowa przeniesienia własności części nieruchomości, objętej oddzielną księgą wieczystą, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, jest nieważna. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd Najwyższy wskazał, iż niedokonanie podziału budynku wpływa na ocenę całej analizowanej czynności prawnej, ponieważ części budynku nie mogą być odrębnym przedmiotem własności. Do takiego natomiast skutku prowadziłoby uznanie czynności zbycia części nieruchomości, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, za ważną.
Dlatego też pierwsze rozwiązanie, chociaż „intuicyjnie" słuszne, nie stoi w zgodzie z podstawowymi zasadami prawa rzeczowego oraz rodziłoby szereg kłopotów natury faktycznej (związanych z podziałem domu).

Dlatego też pierwsze rozwiązanie, chociaż „intuicyjnie” słuszne, nie stoi w zgodzie z podstawowymi zasadami prawa rzeczowego oraz rodziłoby szereg kłopotów natury faktycznej (związanych z podziałem domu).

Ad 2. Rozwiązanie drugie zakłada z kolei, że budynek jest współwłasnością właścicieli obu działek, jednak części gruntu na których ów budynek stoi pozostają odrębną własnością właściciela działki X i jego sąsiada. Zgodnie z art. 48 Kodeksu Cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Tak więc i w tym wypadku natrafiamy na podobny problem jak wyżej. Skoro art. 47 Kodeksu Cywilnego stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych to wniosek wydaje się być oczywisty. Budynek i grunt, na którym stoi nie mogą być przedmiotem odrębnej własności.
W omawianym rozwiązaniu przyjęliśmy natomiast, że inną kwalifikację prawną ma grunt - odrębna własność, a inną budynek - współwłasność.

Istnieją orzeczenia Sądu Najwyższego, które wyraźnie wskazują na niemożliwość takiej sytuacji, w której budynek byłby współwłasnością a grunt pod budynkiem odrębną własnością (Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 4 grudnia 1973 r. III CRN 290/73 , Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 27 kwietnia 1965 r. III CR 23/65).
Jednak sedno problemu tkwi w tym, czy uznamy, że grunt będący oparciem dla budynku jest przedmiotem odrębnej własności względem budynku będącego współwłasnością. Na pewno odrębną własnością jest działka X i działka sąsiada, ale czy odrębną własnością będzie także działka i mający przymiot współwłasności budynek? Dotychczasowa praktyka (powyższe orzeczenia Sądu Najwyższego) wskazuje jednoznacznie na takie właśnie rozstrzygnięcie, co także przekreśla doktrynalną poprawność omawianego rozwiązania.
Proponowane rozwiązanie również jest „intuicyjnie” do zaakceptowania, jednak wymagałoby zmiany podejścia do uznanego przez doktryna pojęcia odrębnej własności.

Ad 3. W trzecim przypadku, zakładamy, iż współwłasnością staje się zarówno budynek, jak i będący pod nim grunt, sprawa wydaje się być najprostsza. Jakkolwiek nie narażamy się na zarzut, iż inną kwalifikację prawną ma jedna część budynku (A) a inną druga część budynku (B), ani że inną kwalifikację prawną ma sam budynek, a inną grunt, to powodujemy powstanie współwłasności gruntów, które dotychczas miały charakter odrębnej własności. Takie „połączenie”, które może być dokonane wbrew woli samych zainteresowanych nie ma żadnego uzasadnienia w prawie. Jeśli Kodeks Cywilny przewiduje połączenie lub pomieszanie jako sposób powstania współwłasności rzeczy ruchomych to nie przewiduje w żadnym wypadku takiego powstania współwłasności nieruchomości. Nie dość, że trzecie stanowisko nie ma żadnej podstawy prawnej to wydaje się być jeszcze „intuicyjnie” nie do zaakceptowania.

Jak widać wszelkie rozwiązanie przedstawionego problemu, które zakładają pewną symetrię zarówno praw właściciela działki X jak i jego sąsiada oraz przyjmują, iż dom będzie przedmiotem własności (albo współwłasności) stoją w ewidentnej sprzeczności z przepisami Kodeksu Cywilnego. Możliwe jest więc także zastanawianie się, czy w ogóle można wobec powyższego mówić o tym, że przedmiotowy budynek może być przedmiotem własności (dopóki stoi ewidentnym „okrakiem”).

Należy także pamiętać, że nie ma także żadnej podstawy prawnej, aby sąsiad właściciela działki X korzystał z budynku w części A (stojącej na gruncie działki X). W tym wypadku możliwe jest wniesienia przez właściciela działki X powództwa negatoryjnego (art. 212 par. 2) o zaniechanie naruszeń własności (fragmentu działki). Nie przesądza to w prawdzie o kwalifikacji prawnej całości budynku, jednak decyduje o bezsprzecznej możliwości „wpływu” na całą sytuację.

Warto także wspomnieć, iż w razie ewentualnego orzeczenia o współwłasności budynku, istnieje możliwość przeprowadzenia podziału współwłasności. Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 8 września 1975 r. III CRN 207/75 OSNCP 1976/7-8 poz. 172- jeżeliby podziału budynku na dwie części nie dało się zsynchronizować z podziałem działki, na jaki wyrażają zgodę organy administracyjne (art. 18 ustawy(1) z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz podziale nieruchomości w miastach i osiedlach - Dz. U. 1972 r. Nr 27 poz. 192), jeden z nowopowstałych budynków mógłby się częściowo znajdować na nieruchomości sąsiedniej. W takim jednak wypadku sąd musiałby nieruchomość tę obciążyć służebnością budynkową na rzecz właściciela drugiej nieruchomości.