Zniesienie współwłasności - jak znieść współwłasność?

Na czym polega współwłasność?

Współwłasność występuje, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom i każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem (np. sprzedać, podarować, zamienić itp.) bez zgody pozostałych. Domniemuje się, że udziały współwłaścicieli są równe. Każdy z nich jest uprawniony do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w taki sam sposób jak pozostali.

Współwłasność może mieć postać współwłasności łącznej (występuje rzadziej - np. ustawowa wspólność małżeńska) lub współwłasności w częściach ułamkowych (zdecydowana większość przypadków). Wszystkie dalsze uwagi odnoszą się do współwłasności w częściach ułamkowych.

Czy można znieść współwłasność?

Ważnym uprawnieniem każdego ze współwłaścicieli jest prawo żądania zniesienia współwłasności. Prawa tego nie można wyłączyć na stałe i nie ulega ono przedawnieniu. Dopuszczalne jest jedynie zawieszenie możliwości skorzystania z niego w drodze czynności prawnej (zwykle umowy) między współwłaścicielami, na okres nie dłuższy niż 5 lat (chyba że wszyscy współwłaściciele wyrażą zgodę na przedłużenie czasu tego zawieszenia o kolejne pięć lat i dalsze takie okresy).

Zobacz także: A jeśli nie jesteś jedynym właścicielem... - Co może współwłaściciel?

Jak można znieść współwłasność?

Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze porozumienia między zainteresowanymi albo na mocy orzeczenia sądowego.

Sąd może dokonać zniesienia współwłasności w drodze:

• podziału w naturze,

• przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych

• sprzedaży rzeczy.

Każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności w drodze podziału rzeczy w naturze.

Podział rzeczy w naturze jest niedopuszczalny, gdyby miał powodować znaczne zmniejszenie wartości rzeczy, pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy (np. gdyby współwłaściciele rozebrali świeżo zbudowany dom lub kosztowny samochód). Nie można także podzielić rzeczy, gdyby było to sprzeczne z zasadniczym jej przeznaczeniem lub niezgodne z ustawą. W razie podziału rzeczy przez sąd może on zadecydować o wzajemnych dopłatach współwłaścicieli dla wyrównania wartości udziałów.

Gdy rzecz nie może być podzielona ze względów podanych wyżej albo gdy podział w naturze jest utrudniony, sąd może przyznać rzecz wspólną jednemu ze współwłaścicieli wraz z obowiązkiem dokonania spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Określa też termin dokonania i wysokość spłat, rozkładając je w uzasadnionych przypadkach na raty.

W sytuacji gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie jemu rzeczy będącej przedmiotem współwłasności albo w razie niemożności porozumienia uczestników postępowania, sąd zarządza sprzedaż rzeczy, a wpływy z tej transakcji dzieli między współwłaścicieli stosownie do wartości ich udziałów.

Inne zasady podziału obowiązują w postępowaniu o zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego.

Zobacz także: Jak współwłaściciele mogą korzystać ze wspólnej nieruchomości?

Jakie kroki należy podjąć w celu zniesienia współwłasności?

Jeżeli próby porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami nie przyniosły spodziewanych rezultatów, pozostaje jedynie droga sądowa.

Wniosek o zniesienie współwłasności należy złożyć w sądzie właściwym dla miejsca położenia rzeczy. Należy w nim dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności.

Sąd rozpoznaje sprawę w trybie nieprocesowym. W postępowaniu tym sąd rozstrzyga również spory dotyczące prawa własności, prawa żądania zniesienia współwłasności, a także wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby, które mogą do tego doprowadzić.

Pamiętaj, że:

• Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, o ile projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych;

• Projektowany sposób podziału powinien być zaznaczony na planie prowadzonym dla potrzeb ksiąg wieczystych;

• Po uprawomocnieniu się postanowienia o zniesieniu współwłasności i podziale rzeczy nie można już występować z roszczeniami dotyczącymi byłego przedmiotu współwłasności, np. z roszczeniami wynikającymi z posiadania (np. o odszkodowanie za niemożność korzystania z rzeczy wspólnej);

• Inaczej uregulowane zostały zasady zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego;

• Od umowy o zniesienie współwłasności należy uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych w części dotyczącej spłat lub dopłat. Podstawę obliczenia podatku stanowi wartość rynkowa rzeczy nabytej ponad udział we współwłasności. Podatek wynosi:

- przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym 2%,

- przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych 1%.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami).

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.