Wstąpienie w stosunek najmu (stan prawny do 10.07.2001)

Kiedy można wstąpić w stosunek najmu?

Może się zdarzyć, że podczas trwania stosunku najmu, wynajmujący zbędzie (np. sprzeda lub daruje) przedmiot tego najmu (np. mieszkanie). Przepisy stanowią, że w takiej sytuacji nabywca rzeczy wstępuje w miejsce zbywcy rzeczy najętej. Tak więc stosunek najmu będzie trwał nadal, jedynie zbywcę zastąpi nabywca. Na przykład jeśli Kowalski sprzeda samochód, który wynajął Nowakowi, to nabywca stanie się z mocy ustawy wynajmującym.

Jeśli najem nie dotyczy lokalu, to nabywca rzeczy najętej może wypowiedzieć najem zgodnie z umownymi a jeśli nie są ustalone - ustawowymi terminami wypowiedzenia. Może w ten sposób wypowiedzieć najem niezależnie od tego czy najem zawarty został na czas oznaczony czy nieoznaczony. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód;
• gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Jeśli natomiast najem dotyczy lokalu - nabywcy nie przysługuje prawo do przedwczesnego wypowiedzenia. Przykład: nabywca najętego lokalu - Kowalski - może zakończyć ten stosunek tylko w taki sposób, w jaki mógł to uczynić zbywca. W wypadku śmierci wynajmującego albo najemcy, jeśli przedmiotem najmu nie jest lokal mieszkalny, to prawa i obowiązki wynikające ze stosunku najmu wchodzą w skład spadku i podlegają ogólnym regułom dziedziczenia. Natomiast odmiennie regulowany jest wypadek śmierci najemcy lokalu mieszkalnego.

Kto może wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego?

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, jego:

• Zstępni (dzieci, wnuki),
• Wstępni (rodzice, dziadkowie),
• Pełnoletnie rodzeństwo,
• Osoby przysposabiające albo przysposobione oraz
• Osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim z najemcą,
• Mieszkający z nim stale do chwili jego śmierci,

wstępują w stosunek najmu lokalu oraz nabywają jego uprawnienia i obowiązki związane z tym lokalem, chyba że się tego prawa zrzekną wobec wynajmującego.

Przykład: jeśli Kowalski, który mieszkał ze swoją konkubiną - Małgorzatą K. w wynajętym przez siebie mieszkaniu umarł - to w stosunek najmu wstępuje po stronie najemcy jego konkubina Małgorzata K.Nie dotyczy to jednak osób, które w chwili śmierci najemcy miały tytuł prawny do zajmowania innego lokalu mieszkalnego. Tak więc jeśli Małgorzata K. byłaby właścicielką innego mieszkania to nie wstąpiłaby ona w stosunek najmu po Kowalskim. Jeżeli najemca nie pozostawił po sobie osób wyżej wymienionych najem wygasa a prawa i obowiązki zeń wynikające nie wchodzą do spadku.

Jak dochodzić ustalenia wstąpienia w stosunek najmu?

Jeżeli chcemy ustalić wstąpienie w stosunek najmu należy:

1. Sporządzić pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu (patrz załącznik),
2. Jako pozwanego oznaczyć należy drugą stronę stosunku najmu,
3. Określić żądanie (ustalenie stosunku najmu) i należycie uzasadnić (np. dołączyć do pozwu umowę najmu oraz wykazać, że należymy do kręgu osób, które zgodnie z ustawą wchodzą w stosunek najmu po śmierci strony),
4. Pozew wnosimy do sądu rejonowego w okręgu, w którym pozwany ma miejsce zamieszkania lub siedzibę. Sąd pobiera wpis stały w wysokości 80 zł od takiego pozwu.

Pamiętaj, że:

• Małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich. Tak więc po śmierci małżonka druga osoba nie wstępuje w stosunek najmu, bowiem od samego początku już jest współnajemcą.
• Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy jest faktyczne zamieszkiwanie a nie zameldowanie. To drugie może stanowić jedynie pomocniczy dowód na okoliczność zamieszkiwania. Jeśli jednak "życzliwi sąsiedzi" zeznają, iż pomimo zameldowania, zainteresowany w cale nie zamieszkiwał w lokalu, to sąd oddali powództwo.
• Nie trzeba ustalać wstąpienia w stosunek najmu na drodze sądowej, jeżeli wynajmujący nie kwestionuje naszego prawa. Dobrze jest jednak zadbać w takim przypadku o odpowiednie pisemne oświadczenie z jego strony lub po prostu zawrzeć nową umową najmu.

Podstawa prawna:

Kodeks Cywilny, 659-692
Ustawa o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych.

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.