Kara umowna a powstanie szkody

Odpowiedź:

Zgodnie z art. 483 kodeksu cywilnego można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). W związku z tym kara umowna jest pewnego rodzaju sankcją cywilnoprawną na wypadek niewykonania lub nenależytego wykonania zobowiązania. Opóźnienie się dłużnika (dewelopera) z przekazaniem mieszkania (a więc nienależyte wykonanie przez niego zobowiązania) mogło, ale nie musiało spowodować powstania szkody. Przez szkodę należy rozumieć nie tylko stratę (rzeczywiste pomniejszenie majątku poszkodowanego), którą poniósł poszkodowany, ale również utracone korzyści. Szkoda związana z utraconymi korzyściami ma zawsze charakter hipotetyczny, a postacie tej szkody są zróżnicowane. Opóźnienie z przekazaniem mieszkania jeśli nawet nie spowodowowało powstania rzeczywistej straty w Pana majątku, to jednak uniemożliwiło korzystanie z mieszkania, co mogło spowodować szkodę w postaci utraconych korzyści (np. konieczność uiszczania czynszu najmu mieszkania zastępczego za czas opóźnienia dewelopera). Szkodę tę jednak (zarówno rzeczywistą stratę jak i utracone korzyści) będzie Pan musiał udowodnić. Cieżar udowodnienia faktu spoczywa bowiem na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. W związku z tym ten kto powołując się na przysługujące mu prawo żąda czegoś od innej osoby jest zobowiązany udowodnić fakty związane z tym żądaniem, a więc w tym przypadku udowodnić powstanie szkody. Szkoda jest bowiem przesłanką powstania obowiązku zapłaty kary umownej (art. 483 k.c. mówi bowiem o "naprawieniu szkody").