Naruszenie warunków umowy najmu na czas określony

Pytanie: Mam zawartą umowę najmu na czas określony, najemca nie płacił ponad pół roku i opuścił lokal bez wypowiedzenia mimo, że umowa była zawarta na czas określony. Czy zobowiązany jest do zapłaty całego czynszu, czy tylko za czas w którym przebywał w tym lokalu?

Odpowiedź:

Zawarcie umowy najmu w myśl 659 § 1 kodeksu cywilnego zobowiązuje wynajmującego do oddanie lokalu najemcy do używania, a najemcę do płacenia czynszu. Oznacza to, że wynajmujący musi wydać najemcy klucz, by ten mógł z lokalu korzystać. Najemca natomiast  w rzeczywistości nie musi w ogóle wprowadzić się do lokalu, który może stać pusty, a wystarczy, żeby płacił czynsz. Obowiązek płacenia czynszu nie zależy zatem od tego, czy najemca rzeczywiście korzysta z lokalu, a od tego, czy ma go do dyspozycji wskutek wydania mu klucza ma podstawie obowiązującej umowy najmu.  Jeśli najemca wypowiada umowę najmu, wówczas musi zapłacić czynsz do upływu okresu wypowiedzenia, czyli do dnia rozwiązania umowy. Nie zawsze jednak wypowiedzenie musi mieć formę pisemną. Jeśli najemca wyprowadził się z lokalu bez oficjalnego wypowiedzenia, ale oddał klucz od lokalu wynajmującemu go właścicielowi i ten go przyjął bez protestu, przyjmuje się w praktyce sądowej, iż doszło miedzy nimi do zgodnego zakończenia współpracy. Wynajmujący bowiem odzyskał lokal i mógł go wynająć komuś innemu, a najemca nie mógł już korzystać z lokalu. W konsekwencji czynsz miesięczny, płatny z góry należy się za miesiąc, w którym doszło do oddania klucza. Jednak w sytuacji, gdy wynajmujący właściciel wyraził swój sprzeciw wobec wcześniejszego oddania mu klucza do mieszkania i nie mógł go wynająć, bo np. lokal jest w małej miejscowości, gdzie nie ma wielu chętnych najemców, wówczas  właściciel mieszkania może domagać się odszkodowania za okres od dodania klucza do momentu, w którym umowa najmu rozwiązałaby się, przyjmując oddanie klucza za wypowiedzenie. Wynajmujący powinien w tym przypadku pisemnie wezwać najemcę do zapłaty i wyrazić swój sprzeciw wobec wcześniejszego oddania mieszkania, by mieć dowód, że nie zgodził się na wcześniejsze rozwiązanie umowy za wypowiedzeniem. Wszak wskutek zachowania najemcy doszło do złamania zasady, że umów należy przestrzegać.