Kaucja gwarancyjna za roboty budowlane

Pytanie: W umowie o budowę budynku wielorodzinnego (umowa o roboty budowlane między inwestorem a wykonawcą) nie było zapisu o kaucji gwarancyjnej. Wartość budowy 3,5 miliona złotych netto, 250 tysięcy złotych było spłacane w okresie roku po zakończeniu budowy. Czy tą kwotę można traktować jako kaucję? Wykonawca domaga się odsetek od tej kwoty.

Odpowiedź:

Klauzula o kaucji gwarancyjnej, często występująca w praktyce, nie jest przewidziana przez przepisy. Zapis taki jest dodatkowym elementem umowy o roboty budowlane i może być do niej wprowadzony na zasadzie swobody umów. Możliwość zatrzymania przez inwestora kwoty kaucji gwarancyjnej na poczet zmniejszenia wynagrodzenia za ewentualne wady (lub na koszt napraw) istnieje wyłącznie wtedy, gdy strony taką kaucję wyraźnie przewidziały w umowie. Jeśli umowa milczy na ten temat, inwestor nie ma prawa zatrzymać żadnej kwoty, która przysługuje wykonawcy tytułem wynagrodzenia za roboty budowlane. Stąd co do zasady wykonawca może żądać odsetek od kwoty nie wypłaconego wynagrodzenia. Ewentualnie można w tym miejscu rozważyć kwestię potrącenia tej kwoty np. tytułem kary umownej za opóźnienie prac budowlanych (kara umowna również musi być przewidziana w umowie). Wierzytelność z tych kar musiałaby jednak być bezsporna.