Wykonanie warunków umowy przedwstępnej

Pytanie: Jeżeli w umowie przedwstępnej - akt notarialny - strony uzgodniły, iż podpisanie przez sprzedającego umowy przenoszącej własność nieruchomości nastąpi po zapłaceniu przez kupującego całej ceny kupna do daty XX, to jakie to ma skutki? Czy umowa ta jest ważna i czy sprzedający może odmówić zawarcia umowy sprzedaży, jeśli kupujący nie zapłacił do daty XX całej ceny sprzedaży? Proszę o uzasadnienie z podaniem dokładnej podstawy prawnej.

Odpowiedź:

Podstawą prawną regulacji umowy przedwstępnej jest art. 389 i 390 kodeksu cywilnego. Zasadą prawa cywilnego jest, że umowa przenosząca własność nieruchomości nie może być zawarta pod warunkiem. Nie dotyczy to jednak umowy przedwstępnej. Poza tym zapłata ceny nie jest warunkiem w rozumieniu art. 157 kodeksu cywilnego, lecz wynika z przepisów regulujących umowę sprzedaży. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Postanowienie aktu notarialnego nie jest do końca niezrozumiałe. Wynika z niego, że warunkiem nie wydania nieruchomości, lecz podpisania w ogóle umowy przenoszącej własność jest zapłata całej ceny. Cena płacona jest w tym przypadku nie w momencie zawierania umowy, lecz wcześniej przed podpisaniem umowy przenoszącej własność. Wydaje się, że zapis taki jest dopuszczalny. Przejście własności nie zachodzi w momencie zapłaty „ceny”, lecz dopiero podpisania umowy przenoszącej własność. Świadczenie ceny jest świadczeniem związanym z zawieraną umową. Umowa zaś jest zawierana po wpłacie „ceny”, którą naszym zdaniem należy traktować jako zaliczkę 100%. Gdyby sprzedający odmówił zawarcia umowy, może Pani dochodzić jej zawarcia przed sądem pod warunkiem zapłaty całej „ceny”. Niejako doszło tu do uregulowania spełnienia świadczenia w ramach umowy wzajemnej przedwstępnej, a czego następstwem ma być późniejsze spełnienie świadczenia w postaci umowy finalnej - przenoszącej własność.