Podatek przy sprzedaży mieszkania w trakcie budowy

Odpowiedź:

W przypadku uzyskania przez podatnika przychodu z tytułu przeniesienia w drodze umowy praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej zawartej z developerem na osobę trzecią - wystąpi po stronie podatnika przychód z tytułu odpłatnego zbycia praw majątkowych, stanowiący źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do sposobu ustalania dochodu z ww. tytułu stosujemy ogólną zasadę wynikającą z art. 9 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Natomiast jak stanowi art. 22 ust. 1 ustawy kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów z wyłączeniem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy. Powyższy przepis w analizowanej sprawie oznacza, iż dochód stanowić będzie kwota przychodu uzyskanego z tytułu przeniesienia praw i obowiązków pomniejszona o koszty uzyskania przychodu bezpośrednio związane z ich nabyciem (do których niewątpliwie należeć będą m.in. kwoty wpłaconych dla developera rat). Tak ustalony dochód, stosownie do dyspozycji art. 45 ust. 1 ustawy, podlegać będzie kumulacji z dochodami z innych źródeł i powinien zostać wykazany w zeznaniu podatkowym składanym do urzędu skarbowego w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W tym samym terminie podatnik powinien uiścić podatek dochodowy z ww. tytułu, bowiem zgodnie z ust. 4 pkt 1 art. 45 jest on obowiązany wpłacić różnicę między podatkiem należnym od dochodu wynikającego z zeznania a sumą należnych za dany rok zaliczek, w tym również sumą zaliczek pobranych przez płatników. Zatem w sytuacji, gdy przychód z tytułu odpłatnego zbycia praw majątkowych będzie wyższy aniżeli koszty uzyskania tego przychodu - różnica będzie stanowiła dochód do opodatkowania na wyżej opisanych zasadach. Natomiast w przypadku, gdy przychód z wymienionego źródła będzie równy kosztom - dochód do opodatkowania nie wystąpi, a tym samym nie wystąpi obowiązek nałożony na podatników w powołanym wyżej art. 45 ust. 1 i ust. 4 ustawy. Nie ma znaczenia dla konieczności zapłacenia podatku czas, jaki upłynął od podpisania umowy przedwstępnej do podpisania umowy cesji (np. do pół roku i powyżej pół roku od podpisania z developerem umowy przedwstępnej). Powyższe znajduje też potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych (por. informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego Drugiego Urzędu Skarbowego w Białymstoku z 2 grudnia 2006 4 r. sygn. II US pb IB /415-224/04/KSz).