Opodatkowanie umowy najmu lokalu

Ad. 1 W umowie najmu strony muszą oznaczyć przede wszystkim przedmiot najmu i wysokość czynszu, a także strony umowy. W przypadku najmu lokalu na cele użytkowe warto też oznaczyć sposób korzystania z niego. Choć dla ważności umowy najmu nie jest wymagane, by wynajmujący był właścicielem treść umowy często zawiera dodatkowe oświadczenie, że wynajmujący dysponuje prawem własności. W omawianej sytuacji warto też dokładnie określić sposób rozliczeń za media.

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia zawarta na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta w formie pisemnej. W razie nie zachowania tej formy umowę uważać trzeba za zawartą na czas nieokreślony. Jednak w przypadku jednoosobowej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przewidziane są dodatkowe ograniczenia. Zachodzą one w sytuacji, gdy jedyny wspólnik zawiera ze spółką umowę. Wymagana jest wtedy szczególna forma dla oświadczenia składanego przez wspólnika - pisemna pod rygorem nieważności. Ograniczenia co do wysokości czynszu istnieją tylko w stosunku do lokatorów wynajmujących lokale mieszkalne. W opisanym przypadku taki ograniczenia nie znajduje zastosowania.

Ad. 2 Przychód z tytułu najmu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Do wyboru są dwie formy opodatkowania - opodatkowanie przychodów na zasadach ogólnych oraz opodatkowanie ryczałtem.

W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych zaliczki na podatek rozliczane są w składanej co miesiąc deklaracji PIT-5, natomiast po zakończeniu roku podatkowego przychody z najmu uwzględniane są w zeznaniu rocznym podatnika.

W przypadku ryczałtu (stawka ryczałtu do kwoty stanowiącej równowartość 4.000 euro wynosi 8,5%, potem 20%) nie są składane w ciągu roku żadne deklaracja (ryczałt jest wpłacany bez składania deklaracji), natomiast po zakończeniu roku (do końca stycznia roku następnego) konieczne jest złożenie zeznania PIT-28.

Jednocześnie w przypadku wynajmu lokalu na prowadzenie działalności gospodarczej wchodzi w grę opodatkowanie podatkiem VAT (stawka 22%). Możliwe jest jednak skorzystanie ze zwolnienia podmiotowego od podatku (graniczną kwotę wysokości sprzedaży jest równowartość 10.000 euro, w 2004 r. - 45.700 zł).

Ad 3. Nie, nie ma takich kwot. Strony mają dowolność w ustalaniu wysokości czynszu najmu.

Muszą jednak mieć na uwadze brzmienie przepisów o podatku dochodowym (zarówno od osób fizycznych, jak i od osób prawnych) o powiązaniach. Przepisy te umożliwiają organom podatkowym określić dochody podatników w przypadku transakcji miedzy podmiotami powiązanymi (o powiązaniach w omawianym przypadku będzie mowa, jeśli wspólnik posiada bezpośrednio lub pośrednio posiada co najmniej 5% udziałów spółki).