Dokumenty niezbędne do darowania nieruchomości

Odpowiedź:

Jak rozumiemy pytanie dotyczy przeniesienia własności jednego ze składników masy spadkowej a nie umowy dotyczącej zbycia udziału w spadku.

Prawo o notariacie w art. 92 § 1 wymienia elementy obowiązkowe, które powinny być zawarte w akcie notarialnym. Jednym z takich elementów są oświadczenia stron z powołaniem się w razie potrzeby na okazane dokumenty. Notariusz ma więc prawo żądać takich dokumentów, które będą miały dla oświadczeń składanych przez strony - w przypadku umowy darowizny przede wszystkim oświadczeń darczyńcy.

Niestety odpis z KW jest podstawowym dokumentem żądanym przez notariusza w przypadku sporządzania aktu notarialnego dotyczącego nieruchomości. Przede wszystkim jest to dokument określający stan prawny danej nieruchomości. Wskazana jest w nim bowiem osoba właściciela (ewentualnie współwłaścicieli), a także obciążenia, prawa i roszczenia osób trzecich związane z nieruchomością (oczywiście mając na względzie, że przeciwko np. umowie dożywocia czy służebności drogi koniecznej nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Wpisy jawne w księdze wieczystej są objęte domniemaniem, że są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym - jest to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Odpis z KW jest więc podstawowym dokumentem, którego notariusz będzie żądał, i do którego żądania jest uprawniony.

Nie wydaje się jednak niemożliwym zawarcie umowy darowizny w przypadku gdy księga wieczysta dla danej nieruchomości nie została założona. W takiej sytuacji darczyńca musiałby jednak wykazać swoje prawo do nieruchomości poprzez przedstawienie dokumentów wykazujących jego następstwo prawne. Przykładowo takie następstwo mogłoby być wykazane przez przedstawienie aktu nadania ziemi spadkodawcy i postanowienie w sprawie stwierdzenia nabycia spadku.

Oprócz tego konieczne jest również przedstawienie dokumentów opisujących samą nieruchomość, a więc przede wszystkim wypisy z katastru nieruchomości.

Dokonujący czynności notarialnej notariusz jest zobowiązany do stwierdzenia tożsamości osób biorących udział w czynności. Może zatem żądać okazania dokumentów stwierdzających tożsamość (np. dowodu osobistego, paszportu). Wynika to wprost z art. 85 § 1 prawa o notariacie.

W związku z trudnościami jakie może pociągnąć za sobą ewentualne oczekiwanie na założenie księgi wieczystej oraz fakt, że nieruchomość (jak to wynika z treści pytania) wyczerpuje prawie cały spadek, można rozważyć zawarcie umowy o zbycie udziału w spadku. W tym zakresie proponujemy zapoznanie się z dostępnym w naszym serwisie artykułem: Czy mogę sprzedać spadek? Zbycie spadku w drodze umowy.