Opis służebności w umowie przedwstępnej

Odpowiedź:

Po pierwsze należy rozróżnić umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości od umowy przedwstępnej o ustanowienie służebności. W praktyce obie te umowy są zawarte w jednym akcie notarialnym i wyglądają jak jedna umowa. Ustanowienie służebności w ten sposób może nastąpić odpłatnie lub nieodpłatnie.

Po drugie należy rozróżnić służebność drogową od służebności mediów. Jeżeli zostanie ustanowiona jedynie służebność drogowa, to właściciel nieruchomości władnącej (kupujący) może korzystać z drogi, ale nie może doprowadzić podłączeń mediów. Jeżeli strony nie zawrą umowy przedwstępnej o ustanowienie odpowiedniej służebności, to nie będzie istniało zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej i kupujący nie będzie mógł z tego tytułu żądać, a sprzedający nie będzie miał obowiązku ustanowienia służebności. Jednak nawet gdyby sprzedający nie chciał ustanowić służebności, nowy właściciel działki nie będzie pozbawiony możliwości jej właściwego zagospodarowania. Prawo bowiem stwarza możliwość "ochrony" właściciela, który nie ma dostępu do drogi ani odpowiednich podłaczeń. Mechanizm tej "ochrony" jest następujący:

Właściciel nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi może żądać na drodze sądowej od właściciela nieruchomości sąsiedniej ustanowienia odpowiedniej służebności drogowej za wynagrodzeniem (droga konieczna). Wynagrodzenie nie stanowi odszkodowania, lecz jest jednorazowym świadczeniem ekwiwalentnym ustalanym przez sąd. Jednakże część doktryny dopuszcza możliwość ustalenia wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych. Ich wysokość może być przez sąd zmieniona w razie zmiany stosunków. Na gruncie orzecznictwa Sądu Najwyższego dopuszczone zostało stosowanie w drodze analogii wspomnianych wyżej przepisów o drodze koniecznej do mediów (służebność mediów).

Jeżeli więc obie strony nie dojdą do porozumienia i nie zostanie ustanowiona służebność mediów w akcie notarialnym razem ze sprzedażą nieruchomości ani później, nowy właściciel będzie mógł skorzystać z opisanej wcześniej możliwości.