e-prawnik.pl Prawo na co dzień Prawo cywilne UmowyOpóźnienie we wpisie hipoteki a sprzedaż
11 Lutego 2009 GG Śledzik Wykop

Opóźnienie we wpisie hipoteki a sprzedaż

Pytanie: Na podstawie ugody zawartej przed sądem w postępowaniu podziałowym majątku wspólnego, moja była żona otrzymała mieszkanie, ale zobowiązała się do spłaty na moją rzecz określonej kwoty i zabezpieczenia tego zobowiązania ustanowieniem hipoteki na tym mieszkaniu. Niestety, złożony przez nią wniosek o wpis do księgi wieczystej i ustanowienie hipoteki, z powodu niewydolności urzędu, już pół roku oczekuje na załatwienie. Co się stanie z tym wnioskiem, gdy mieszkanie to zostanie teraz sprzedane, a więc przed dokonaniem wpisu do księgi wieczystej? Czy mieszkanie to, kupione przez nowego właściciela jako wolne od takiego obciążenia, otrzyma później taki wpis? Czy z powodu sprzedaży mieszkania stracę to zabezpieczenie hipoteczne? Kto odpowiada za możliwe negatywne konsekwencje takiego stanu rzeczy? Czy sprzedający ma obowiązek informowania nabywcy o treści ugody podziałowej i/lub o złożonym przez siebie wniosku o wpis hipoteczny?

Odpowiedź:

Kupujący może nabyć mieszkanie bez obciążeń, jeżeli spełni warunki powołania się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (niezgodność stanu rzeczywistego ze stanem wpisanym do ksiąg, nabycie odpłatne, w drodze czynności prawnej, w dobrej wierze). W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć (art. 5 i 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Określenie „z łatwością" oznacza tu brak wymogu szczególnej staranności, a jedynie zwykłej - takiej, której można obiektywnie wymagać w normalnym obrocie prawnym (zob. S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2006).

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku (art. 8 u.k.w.i.h.). Wzmiankę taką należy uczynić niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych przez zaznaczenie w odpowiednim dziale księgi wieczystej numeru wniosku (art. 626[7] §2 kodeksu postępowania cywilnego).

Jeżeli zatem wzmianka została uczyniona, hipoteka będzie mogła zostać wpisana, z mocą wsteczną od daty złożenia wniosku (art. 29 u.k.w.i.h.)

Jeżeli jednak wzmianka nie została uczyniona i spełnione będą przesłanki rękojmi, kupujący nabędzie mieszkanie bez obciążeń. Wówczas, za zaniedbanie sądu, odpowiedzialność będzie ponosił Skarb Państwa. Podstawą odpowiedzialności będzie art. 417 kodeksu cywilnego.

Obowiązek sprzedawcy o poinformowaniu kupującego o stosunkach prawnych dotyczących rzeczy wypływa z art. 546 §1 k.c. Jest to jednak przepis dotyczący stosunków między stronami umowy sprzedaży, a nie między stroną umowy a osobą trzecią. Tym samym, niedopełnienie obowiązku nie przesądzi tu o istnieniu złej wiary po stronie kupującego, wyłączającej ewentualne powołanie się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.


Zobacz także:

 

Komentarze do artykułu: Opóźnienie we wpisie hipoteki a sprzedaż

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Dodaj komentarz

Porady prawne online
  • 0
  • 1
  • 2
  • 6
  • 7
  • 9
  • 8

Współpracują z nami

Michał Włodarczyk
Michał
Włodarczyk
Michał Włodarczyk
Jakub
Spalik

Jesteśmy prawnikami specjalizującymi się w różnych dziedzinach prawa. Nasz Zespół tworzą aktywni zawodowo profesjonaliści, posiadający wieloletnie doświadczenie w udzielaniu pomocy prawnej szerokiemu gronu Klientów.


Zobacz opinie naszych klientów

Newsletter

Tagi

hipoteka księgi wieczyste podział majątku sprzedaż wniosek wpis wzmianka
Czy znasz "BOGUSŁAW RYBA"?
Dowiedz się więcej "zatrudnianie nauczycieli".

Śledź najnowsze informacje


Odpowiedzi

Więcej w dziale Odpowiedzi »

Informujemy, iż zgodnie z przepisem art. 25 ust. 1 pkt. 1 lit. b ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych (tekst jednolity: Dz. U. 2006 r. Nr 90 poz. 631), dalsze rozpowszechnianie artykułów i porad prawnych publikowanych w niniejszym serwisie jest zabronione.