Zbycie użytkowania wieczystego

Pytanie: Co jest przedmiotem kupna w przypadku cywilnej przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości z księgą wieczystą? Obecny właściciel w umowie notarialnej ma napisane, ze kupuje grunt od gminy w użytkowanie wieczyste na 99 lat.

Odpowiedź:

 Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Podmioty te nabywają wówczas prawo do użytkowania wieczystego takiej nieruchomości (użytkownik wieczysty może więc korzystać i rozporządzać takim gruntem z wyłączeniem innych osób), ale nie nabywają jej własności (właścicielem więc w dalszym ciągu pozostaje gmina). Do oddania takiego gruntu w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. W związku z tym obecny "właściciel" nieruchomości (w rzeczywistości jej użytkownik wieczysty) poprzez zawarcie umowy z gminą (w formie aktu notarialnego) nie nabył własności takiej nieruchomości (nie "kupił" jej, a więc nie stał się jej właścicielem), ale jedynie nabył prawo do użytkowania wieczystego takiej nieruchomości (stał się wiec jej użytkownikiem wieczystym). W związku z możliwością rozporządzania prawem użytkowania wieczystego, obecny użytkownik wieczysty może dokonać przeniesienia takiego prawa na osoby trzecie (tutaj również stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, możliwe jest więc zawarcie umowy przedwstępnej przeniesienia prawa użytkowania wieczystego). Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego do danej nieruchomości nie będzie jednak równoznaczne z przeniesieniem jej własności (w związku z tym nie można w tym przypadku mówić o kupnie takiej nieruchomości, jej właścicielem w dalszym ciągu pozostanie bowiem gmina). Przedmiotem umowy pomiędzy obecnym użytkownikiem wieczystym a osobą trzecią jest więc prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, a nie jej własność. W związku z tym w wyniku zawartej umowy osoba ta stanie się wyłącznie użytkownikiem wieczystym, a nie właścicielem.