Egzekucja z własnościowego prawa do lokalu

Odpowiedź:

W myśl art. 75 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, co do zasady zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości (jak również z ograniczonych praw rzeczowych) następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Stąd jeśli na wniosek wierzyciela zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne, jedyną drogą na zaspokojenie roszczeń jest sprzedaż nieruchomości i zaspokojenie wierzycieli hipotecznych wedle reguł ustanowionych w kodeksie postępowania cywilnego.

Przepisy o egzekucji z nieruchomości przewidują generalną zasadę, na mocy której z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych, w tym także hipoteki ciążące na nieruchomości. Na ich miejsce natomiast powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego obciążone hipoteką nie wygasa, lecz przechodzi z mocy prawa na spółdzielnię (art. 17¹² ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Prawo to spółdzielnia powinna zbyć w drodze przetargu w terminie 6 miesięcy. Spółdzielnia jest obowiązana wówczas uiścić osobie uprawnionej wartość nabytego prawa po potrąceniu należności wymienionych w art. 17¹¹ ust. 2 oraz z tytułu obciążenia hipoteką. Obowiązek spółdzielni powstaje dopiero z chwilą zbycia prawa w drodze przetargu.

Uzyskana ze sprzedaży prawa suma pieniędzy podlega podziałowi według zasad określonych w art. 1025 i 1026 kpc (hipoteki przynależą do kategorii piątej). W wypadku, gdy cena nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie wystarczy na spłacenie ustanowionych na tym prawie hipotek, prawa te będą zaspokojone w kolejności odpowiadającej przysługującego im pierwszeństwu. Z powyższego wynika, iż druga hipoteka, o której mowa w pytaniu, jako wpisana później nie ulegnie zaspokojeniu z ceny nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.