Zarząd nieruchomością wspólną przez spółdzielnię

Pytanie: Jaka jest podstawa prawna oraz na drodze jakiej czynności prawnej spółdzielnia mieszkaniowa zarządzająca nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych decyduje o wysokości opłat za zarządzenie nieruchomością wspólną oraz za zaliczki i sposób rozliczenia zużycia mediów w lokalu mieszkalnym będącym wyodrębnioną własnością właściciela niebędącego członkiem spółdzielni?

Odpowiedź:

W zakresie nieuregulowanym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali. Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni. Odpowiednie zastosowanie pewnych artykułów ustawy o własności lokali prowadzi do wniosku, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). W umowie określa się również koszty wykonywania zarządu nieruchomością wspólną. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w ten sposób jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. Pozostałych przepisów ustawy o własności lokali (szczególnie tych ustalających zarząd nieruchomością wspólną i koszty tego zarządu nie stosuje się). Od tej zasady zachodzi jednak wyjątek, polegający na tym, że jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, a żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni, to po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. Właściciele lokali będą obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu (art. 27 ust. 2 w związku z art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Wówczas, jeżeli umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną nie stanowi inaczej, uchwałę w przedmiocie ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną podejmuje ogół właścicieli lokali w drodze uchwały. Według ustawy o własności lokali (art. 14) na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: - wydatki na remonty i bieżącą konserwację, - opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, - ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, - wydatki na utrzymanie porządku i czystości, - wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Wymieniając przykładowo, co składa się na koszty zarządu nieruchomością wspólną, ustawa tworzy opisowy obraz zasadniczych kosztów obciążających właścicieli lokali zamieszkujących w danym budynku lub zespole budynków. Tak, czy inaczej spółdzielnia nie może sama określić stawek, jakie właściciele (niebędący członkami spółdzielni) będą zobowiązani uiszczać w ramach kosztów zarządu nieruchomości wspólnej, chyba że umowa określająca zarząd nieruchomością wspólną stanowi inaczej.