Zarząd wyodrębnionymi lokalami przez spółdzielnię

Odpowiedź:

Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do zarządu sprawowanego przez spółdzielnię mieszkaniową należy stosować odpowiednio przepisy art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali.

Spółdzielnia z mocy ustawy obowiązana jest do zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie oraz mienie jej członków. Właściciele wyodrębnionych lokali, w imieniu których spółdzielnia zarządza ich mieniem mają obowiązek ponosić koszty tego zarządu. Spółdzielnia ma prawo żądać dopłat stanowiących różnicę między wniesionym zaliczkami na pokrycie kosztów zarządu, a rzeczywiście poniesionymi przez spółdzielnię kosztami. Jednak z faktu, że na mocy odesłania zawartego w art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przepisy ustawy o własności lokali stosujemy odpowiednio, spółdzielnia sprawująca zarząd nieruchomością nie może do kosztów prowadzenia tego zarządu doliczyć wynagrodzenia tytułem sprawowania zarządu.

Prowadzona przez spółdzielnię działalność, mimo że nie jest prowadzona w celu uzyskania korzyści, na mocy przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zakwalifikowana została do kategorii działalności gospodarczej. Spółdzielnia mieszkaniowa ma więc status przedsiębiorcy. Argumenty dla takiego traktowania spółdzielni wyraził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 20 października 1999 r. (III CKN 372/98, OSNC 2000/4/81 ): „funkcja rozdzielcza jest (....) pochodną pozyskiwania, a odbywa się to z reguły przez budowę domów wielomieszkaniowych i jednorodzinnych, a zatem w toku skomplikowanych technicznie, organizacyjnie i finansowo procesów inwestycyjnych, polegających na pozyskiwaniu terenów, gromadzeniu środków, organizacji wykonawstwa, nadzorze i odbiorze oraz kierowania spłacaniem kredytów. Wszystkie te fazy wymagają działania profesjonalnego, ukierunkowanego na racjonalizację i opłacalność (bez strat), gwarantujących bezpieczeństwo ekonomiczne członków i samej spółdzielni, nawet jej istnienia. Spółdzielnia w toku procesu inwestycyjnego obowiązana jest podporządkować się zasadom prowadzenia rachunkowości, przechowywania dokumentów, jak każdy przedsiębiorca działający w sferze majątkowej na własny rachunek. Działania te w znacznym stopniu powtarzalne, są typowym uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Podnoszony obowiązek optymalizacji dochodów i przenoszenia nadwyżki na rok następny został pomyślany (...) w celu zmniejszenia obciążeń członków. Mając na uwadze wymienione cechy, należy uznać, że działalność spółdzielni mieszkaniowej skierowana do wewnątrz, w ramach stosunków członkowskich nie ma charakteru gospodarczego, natomiast może być tą działalnością wobec innych przedsiębiorstw, zwłaszcza w toku budowy (...) lub administrowania cudzymi zasobami albo swobodnego gospodarowania własnymi lokalami.”. Zarządzanie nieruchomością zostało więc wprost uznane przez Sąd Najwyższy za działalność gospodarczą.