Czy mogę zasiedzieć strych?

22.6.2015

Pytanie:

"Jestem właścicielką mieszkania. Czy jeżeli jestem jedyną osobą która użytkuje strych to czy mogę skorzystać z zasiedzenia? "

Odpowiedź prawnika: Czy mogę zasiedzieć strych?

Niniejsza opinia prawna zawiera analizę sytuacji oraz odpowiedź na zadane pytania w oparciu o przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., nr 16, poz. 93, dalej k.c.), ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903, dalej u.w.l.), poglądy doktryny oraz aktualne orzecznictwo sądów polskich.

Z przedstawionego opisu wynika, że co najmniej od 1994 roku, a więc od uchwalenia regulacji u.w.l., w Państwa budynku istnieje wspólnota mieszkaniowa, której członkami są właściciele poszczególnych lokali. W ramach wspólnoty istnieje część wspólna, będąca przedmiotem współwłasności właścicieli lokali, obejmująca m.in. strych, korytarze, czy piwnice. Treść aktu notarialnego odnoszącego się strychu i zawarte w nim zobowiązanie jest jedynie określeniem sposobu korzystania z części nieruchomości wspólnej (tzw. podział quad usum). Czynności ta sama w sobie nie wpływa na kwestie związane z prawem własności oraz możliwością zasiedzenia jej części – stanowi jedynie o sposobie użytkowania przez członków wspólnoty z przedmiotowego strychu

Przedmiotem zasiedzenia - według prawa polskiego - mogą być wyłącznie niektóre spośród praw rzeczowych. Niedopuszczalne jest natomiast nabycie w drodze zasiedzenia praw o charakterze obligacyjnym. Przedmiotem zasiedzenia mogą być nieruchomości budynkowe. Możliwość nabycia w drodze zasiedzenia dotyczy zatem jedynie takiego budynku, który stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności - jest odrębną nieruchomością. Z uzyskanych informacji wynika, że budynek, w której znajdują się lokale, stanowi odrębną od gruntu nieruchomość.

Zgodnie z art. 172 k.c. w drodze zasiedzenia można nabyć własność nieruchomości. Dopuszczalne jest również zasiedzenie udziału we współwłasności1 .

Budynek stanowiący część składową gruntu nie może być - zgodnie z art. 47 § 1 k.c. - odrębnym przedmiotem własności, co w konsekwencji wyklucza możliwość jego zasiedzenia. Z powyższego powodu nie jest również możliwe nabycie przez zasiedzenie wydzielonych fizycznie części nieruchomości budynkowych (np. jednej kondygnacji czy jednego skrzydła budynku), ponieważ część budynku nie może stanowić odrębnego przedmiotu własności.

Przedmiotem zasiedzenia w niniejszym wypadku miałby być strych, a więc część niewyodrębniona z punktu widzenia prawnego (brak odrębnej własności strychu). Mając na uwadze powyższe nie będzie możliwe zasiedzenie tej części nieruchomości budynkowej. Strych stanowi bowiem część składową nieruchomości stanowiącej budynek. Zgodnie z powołanym wyżej art. 47 § 2 k.c.:

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Następnie zgodnie z § 1 tego artykułu:

§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W konkluzji strych mógłby być przedmiotem zasiedzenia dopiero po jego wyodrębnieniu jako lokal stanowiący osobną własność. Odrębna własność lokalu powstać może na trzy sposoby:

a) przez umowę,

b) przez jednostronną czynność prawną,

c) na mocy orzeczenia sądu.

W pierwszych dwóch przypadkach (a i b), do ważności umowy lub jednostronnej czynności prawnej wymagana jest forma aktu notarialnego. Wymóg ten nie dotyczy oczywiście powstania odrębnej własności lokalu na mocy orzeczenia sądowego. W każdym natomiast przypadku (więc także w tym ostatnim) do powstania odrębnej własności lokalu konieczny jest wpis w księdze wieczystej (art. 7 ust. 2 u.w.l.) W takim przypadku wpis ma charakter konstytutywny (co oznacza, że jest niezbędny do tego, by powstało prawo - a więc powstaje ono w dniu wpisu do księgi wieczystej).

Termin zasiedzenia (20 lub 30 lat w zależności od złej lub dobrej wiary zasiadującego), w naszej ocenie, zacznie biec dopiero od chwili wyodrębnienia w jeden ze wskazanych wyżej sposobów. W tym stanie rzeczy nie będzie możliwości „szybkiego” zasiedzenia strychu w opisanym stanie faktycznym.

Wspomniana wyżej możliwość zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej (obejmującej strych) również nic Państwu nie da, gdyż z zasiedzeniem udziału nie wiąże się zasiedzenie konkretnej części współwłasności.

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Czy mogę zasiedzieć strych?

Komentarze