Brat nie wstąpi w stosunek najmu

Faktyczne wspólne pożycie, w rozumieniu art. 691 § 1 k.c., oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie.

Obecnie znacznemu zawężeniu uległ krąg osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy. Dziś już przepis ten nie posługuje się ogólnym pojęciem "osoba bliska najemcy". Uprawnionymi nie są już wszyscy zstępni najemcy, lecz tylko jego dzieci, a wstępni i rodzeństwo najemcy mogą wstąpić w stosunek najmu tylko wtedy, gdy najemca był obowiązany w stosunku do nich do świadczeń alimentacyjnych. Poza nimi w stosunek najmu może także wstąpić osoba, która pozostawała z najemcą faktycznie we wspólnym pożyciu i zamieszkiwała z nim stale w najmowanym lokalu, aż do jego śmierci.

Zdaniem SN określenia "osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą" nie może być interpretowane tak, że obejmuje ono każdą osobę pozostającą z najemcą we wspólnocie domowej, duchowej i gospodarczej, co najmniej z dwóch powodów. Po pierwsze, w innych ustawach jednolicie przez wspólne pożycie rozumie się pozostawania w takich relacjach jak małżonkowie. Należy uznać, że gdyby ustawodawca chciał nadać w art. 691 k.c. temu określeniu inne znaczenie, powinien to wyraźnie zasygnalizować, a tego nie uczynił. Po drugie, interpretacja określenia "pozostawanie faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą" jako pożycia faktycznego, a nie pożycia tak jak w małżeństwie, prowadzi przekreślenia celu, jaki przyświecał nadaniu pl/dokumenty/kodeksy/kodeks-cywilny/najem-zobowiazania-najem-i-dzierzawa/najem-lokalu.html" >art. 691 k.c. jego aktualnego brzmienia. Intencją ustawodawcy było zmniejszenie kręgu osób, które mogą po śmierci najemcy wstąpić w stosunek najmu. SN przypomniał, że rezygnacja z terminu "faktyczne wspólne pożycie małżeńskie" wiązała się z pewną niezręcznością tego określenia. Stwierdzenie "pożycie małżeńskie" oznacza przecież, że osoby te są małżonkami. Tymczasem chodziło o wskazanie faktycznego pożycia tak jak pomiędzy małżonkami, a nie pożycia małżeńskiego.

Sąd Okręgowy powoływał się na wykładnię celowościową, wskazuje na potrzebę szerokiego rozumienia tego określenia. SN stwierdził jednak, że w ten sposób wprowadza do art. 691 k.c. rozumienie wspólnego pożycia, które jest tożsame z pojęciem osoby bliskiej najemcy. Tak szerokie rozumienie wspólnego pożycia stanowi jednak wyraźne ograniczenie praw wynajmującego, z reguły właściciela budynku, w którym znajduje się wynajęty lokal. Ustawodawca zmniejszył krąg uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu w porównaniu z dotychczasowym stanem prawnym, a rozszerzenia tego kręgu poprzez szerokie rozumienie "pozostawanie w faktycznym wspólnym pożyciu", jest próbą takiej wykładni, która ma nadać temu przepisowi znaczenia, jakiego nie miał ono nawet w jego pierwotnym brzmieniu. Byłoby to ustawowe ograniczenie prawa własności, dla którego nie można znaleźć podstaw prawnych. Ustawodawca wyraźnie wzmocnił prawo wynajmującego do odzyskania lokalu po śmierci najemcy. W obecnej sytuacji osoby, które pozostają w faktycznym pożyciu z najemcą, jeżeli nie jest to pożycie takie jak w małżeństwie, muszą się liczyć z tym, że po jego śmierci nie wstąpią w stosunek najmu. O tym, czy będą mogły pozostać w mieszaniu jako najemcy, będzie decydował przede wszystkim jego właściciel.  Przepis art. 691 k.c., w brzmieniu obowiązującym od 10 lipca 2001 r., nie może wobec tego być wykładany sprzecznie z gwarantowaną konstytucyjnie ochroną własności. Także więc jego wykładnia celowościowa nie przemawia za potocznym rozumieniem określenia wspólnego pożycia.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2009 roku, sygn. akt III CZP 99/09