Samowola budowlana

Odpowiedź prawnika: Samowola budowlana

Regulacje, o których mowa w przedstawionym stanie faktycznym, znajdują się w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118 z późn. zm.; dalej: pr. bud.), a konkretnie w art. 48 tej ustawy.

Art. 48 ust. 1 pr. bud. stanowi o obowiązku nakazania rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, jednakże przepis ten można zastosować dopiero wówczas, gdy w następstwie czynności właściwego organu administracji publicznej nie zaistnieją przesłanki uzasadniające zalegalizowanie obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Właściwy organ, stwierdzając możliwość zalegalizowania obiektu budowlanego będącego w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, jest obowiązany wydać postanowienie wstrzymujące prowadzone jeszcze roboty wraz z określeniem wymagań dotyczących niezbędnych zabezpieczeń budowy. Organ ten powinien jednocześnie postanowieniem tym nałożyć na inwestora obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie niezbędnych do załatwienia sprawy dokumentów (por. Radziszewski Edward - Prawo budowlane. Przepisy i komentarz. Warszawa 2006 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie II) ss. 744). Termin, w jakim powinny być przedstawione wszystkie wyżej wymienione dokumenty, ustawodawca pozostawił do określenia organowi, który ustala go według swojego uznania. Termin ten nie może być zbyt długi, gdyż oznaczałoby to w istocie tymczasową legalizację samowoli budowlanej, ale równocześnie powinien być na tyle długi, aby umożliwić inwestorowi wywiązanie się z nałożonych obowiązków.

W przypadku gdy budowa została już zakończona, nie można już wstrzymać prowadzenia robót budowlanych, a postanowienie zawiera jedynie wymagania co do niezbędnych zabezpieczeń budowy i obowiązek przedłożenia odpowiednich dokumentów (por. Wiśniewski Adam, Łaczmańska Monika, Godlewski Rafał, Kisilowska Helena (redakcja), Nosek Wojciech, Sypniewski Dominik, Woźniak Agnieszka, Woźniak Cezary - Prawo budowlane z umowami w działalności inwestycyjnej. Komentarz. Warszawa 2008 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie I) ss. 448).

Niespełnienie obowiązków nałożonych postanowieniem, o którym mowa w uwadze 10, pociąga za sobą wydanie nakazu przymusowej rozbiórki, określonego w art. 48 ust. 1. pr. bud. Jako niespełnienie tych obowiązków należy rozumieć zarówno niedostarczenie właściwemu organowi żądanych dokumentów, jak też niedotrzymanie wyznaczonych terminów.

Przepisy prawa nie przewidują innej formy rozwiązania powyższej sytuacji. Jak podkreśla się w literaturze (ibidem): Pomimo umożliwienia legalizacji samowoli budowlanej ustawodawca uznaje jednak zrealizowanie lub realizowanie budowy obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia za działanie wadliwe i wprowadza opłatę legalizacyjną, którą inwestor musi uiścić w przypadku zalegalizowania takich działań. Opłata ta jest swoistego rodzaju sankcją za dokonanie zalegalizowanej samowoli budowlanej, podkreślającą negatywny charakter i ocenę samowoli.

Zgodnie z art. 49 ust. 2 pr. bud., przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, właściwy organ w drodze postanowienia (na które przysługuje zażalenie) ustala wysokość opłaty legalizacyjnej (do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1 pr. bud., z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu).

Reasumując, wniesienie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, nie będzie skutkowało uchyleniem decyzji o rozbiórce i jednocześnie zniesieniem opłaty legalizacyjnej. Jedynym wyjątkiem byłaby sytuacja, gdyby sąd uznał, że przedstawione powyżej przedsięwzięcie budowlane nie wymagało w ogóle uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia (co jednak wydaje się być mało prawdopodobne). Zgodnie bowiem z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 czerwca 2002 r. (IV SA 1941/2000), sąd rozpatrując sprawę samowoli budowlanej powinien ustalić: czy przedmiotowy obiekt jest obiektem budowlanym w rozumieniu Prawa budowlanego, kiedy dany obiekt został zrealizowany, jaki był zakres robót budowlanych oraz czy wymagało to uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.