Krótki poradnik dla kupującego mieszkanie z licytacji komorniczej

20.1.2014

Jak kupić mieszkanie z licytacji? Od czego zacząć? Jakie obowiązki spoczywają na kupującym?

Nie jest tajemnicą, że zakup mieszkania z licytacji komorniczej  może być bardzo opłacalny. Jeśli rzeczywiście znajdziemy odpowiadające nam mieszkanie i uda się je nabyć w cenie zbliżonej choćby do ceny wywoławczej, możemy wiele zaoszczędzić.

Niestety, zainteresowanych nie ominie przeglądanie a wręcz śledzenie ogłoszeń o licytacjach. Często znalezienie właściwego mieszkania stanowi łut szczęścia. W dobie wszechobecnego Internetu jest to oczywiście znacznie uproszczone – wystarczy regularnie odwiedzać portale na których można znaleźć ogłoszenia o licytacjach.

Najnowsze informacje o licytowanych lokalach można znaleźć na stronach:

http://www.komunikaty.pl oraz

http://www.licytacje.komornik.pl/

Wyszukiwarki znajdujące się na powyższych stronach, oferują możliwość wyboru m. in. miejscowości, ceny, powierzchni mieszkań, co znacznie ułatwia znalezienie interesującej nas nieruchomości.

Ogłoszenie o licytacji zawiera cenne informacje dla zainteresowanego. Znajdziemy w nim:

- wszystkie dane dotyczące nieruchomości (powierzchnię, adres, numer księgi wieczystej i oczywiście cenę nieruchomości oraz cenę wywoławczą). Numer księgi wieczystej to także ważne źródło istotnych wiadomości o mieszkaniu. Na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości: http://ekw.ms.gov.pl po wpisaniu numeru, możemy bowiem zapoznać się z elektroniczną księgą wieczystą nieruchomości. Jeśli jednak mieszkanie nie ma w ogóle założonej księgi (np. spółdzielcze własnościowe) bądź też posiada wyłącznie księgę tradycyjną, wówczas nie skorzystamy z takiej możliwości. Przeglądnięcie tej ostatniej będzie możliwe tylko w sądzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości,

- informację o wysokości rękojmi. Jest to kwota odpowiadająca 10% ceny wywoławczej lokalu. Należy ją uiścić na rachunek bankowy komornika wskazany w ogłoszeniu bądź  przedłożyć książeczkę oszczędnościową zaopatrzoną w upoważnienie właściciela książeczki do wypłaty całego wkładu stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi. Rękojmia może też być „uiszczona” poprzez zablokowanie  środków na rachunku bankowym wraz z pełnomocnictwem do dysponowania zablokowanymi środkami stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi,

- termin wpłaty rękojmi. Rękojmia powinna być złożona najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację, jednakże warunki licytacyjne mogą przewidywać wcześniejszy, przykładowo dwutygodniowy termin,

- termin w którym można oglądać mieszkanie. Przeważnie komornicy wyznaczają tylko jeden dzień wskazując godziny, w których można wejść do lokalu i zobaczyć go przed zakupem. Dokumenty dotyczące postępowania licytacyjnego można natomiast przeglądać w biurze komornika,

- termin posiedzenia licytacyjnego.

Jeśli już znajdziemy odpowiadające nam mieszkanie, warto zapoznać się z księgą wieczystą nieruchomości i koniecznie dokładnie oglądnąć mieszkanie w terminie wyznaczonym przez komornika.

Kolejnym krokiem, przybliżającym nas do nabycia nieruchomości będzie złożenie rękojmi. Nie jest to mała suma. Zakładając, że cena wywoławcza mieszkania wyniesie 250 000,00 zł wysokość rękojmi jaką należy wpłacić wynosi 25 000,00 zł. Przeważnie wpłat dokonuje się poprzez przelew na rachunek bankowy komornika, jednakże możliwe jest, przykładowo, zablokowanie środków w odpowiedniej wysokości, na naszym rachunku bankowym. W przypadku przebicia wskazanej przez nas ceny przez innego uczestnika licytacji, wpłacona przez nas suma ulega zwrotowi bądź zwolnieniu. Jeśli to jednak my wygramy licytację, wpłata jest zaliczana na cenę nieruchomości. 

Jeśli już dokonamy wyboru mieszkania, zobaczymy je i wpłacimy rękojmię nie pozostaje nam nic innego jak uczestniczyć w licytacji, która ma miejsce w czasie i miejscu wskazanym przez komornika w ogłoszeniu.

Na wstępie komornik poda najważniejsze dane dotyczące licytacji oraz jej przedmiotu a następnie uczestnicy zgłoszą swoje propozycje ceny za nieruchomość. Takie zgłoszenie nie może być niższe niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Jeśli wobec powyższego, cena wywoławcza będzie wynosić 200 000,00 zł możliwe jest licytowanie ceny 200 000,00 zł jako pierwszej a następne postąpienie musi już wynosić co najmniej 202 000,00 zł. Zgłoszenie ceny wyższej od poprzednio zaoferowanej powoduje, że cena niższa przestaje wiązać. Jeśli natomiast żaden z uczestników nie poda ceny wyższej od ostatnio zgłoszonej, komornik uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze zgłoszenie ofert nie będzie możliwe, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaoferował najwyższą cenę.

Następną czynnością jest wydanie postanowienia o przybiciu. Jeśli to właśnie my zaproponujemy najwyższą cenę i zostanie ona trzykrotnie obwieszczona, sąd powinien wydać postanowienie stwierdzające tę okoliczność, a więc postanowienie o przybiciu. Orzeczenie takie może być wydane i ogłoszone na tym samym posiedzeniu, na którym prowadzono licytację bądź też wydane w terminie późniejszym. Jak każde postanowienie podlega ono zażaleniu w związku z czym sąd może wydać postanowienie o przysądzeniu własności dopiero po uprawomocnieniu się orzeczenia o przybiciu. Przybicie i przysądzenie własności to bowiem dwie odrębne czynności – pierwsza zamyka etap licytacji, druga powoduje przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę i jest podstawą do ujawnienia prawa w księdze wieczystej – dlatego konieczne jest także złożenie wniosku o dokonanie wpisu prawa własności w księdze wieczystej nieruchomości.

Co ważne  - postanowienie o przysądzeniu własności zostanie wydane dopiero po spełnieniu warunków licytacyjnych, a więc przede wszystkim wpłacenia ceny za nieruchomość na wezwanie sądu.  Od chwili uprawomocnienia takiego postanowienia możemy już uważać się za właścicieli nieruchomości.  

Na koniec warto wspomnieć o tym, że nabycie lokalu mieszkalnego podlega zwolnieniu od podatku od czynności cywilnoprawnych. Wyjątkiem jest nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gdyż podlega ono opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

(pg)

Udostępnij

Tweet

Zespół
e-prawnik.pl

Masz inne pytanie do prawnika?

ZAPYTAJ ONLINE

Komentarze

• leciejewska@poczt 2023-03-20 21:35:43

  Dzień dobry, kupiłam dom w licytacji komorniczej. Po przysądzeniu własności zanim dostałam wypis o uprawomocnieniu się przysadzenia własności i mogłam się wpisać jako nowy właściciel wierzyciel bank INKASO wpisał mi hipotekę przymusową z klauzulą wykonalności.(120 000) Wpisana w tym momencie hipoteka nie podlega już wykreśleniu na podstawie postanowienia o przysadzeniu własności. Co teraz? Czy uda mi się wykreślić tę hipotekę? Czy będę musiała płacić nie swoje długi?

• retro 2021-06-10 10:02:25

  taki zakup to tragedia, w Warszawie w bloku przy ul.NARWIK 10m20 mieszkanie zlicytowano w listopadzie 2016 i do dziś nowy właściciel nie może się wprowadzić. to prawie już 3 lata, a w mieszkaniu mieszkają wynajmujący go Ukraińcy z budowy (pijackie imprezy to prawie codzienność). Pierwszy właściciel odwołuje się od wszystkiego co tylko może a czas leci...i nic nie można zrobić. w dodatku czynszu za to mieszkanie nie płaci nikt przeszło 10-11 lat......... mamy chory kraj i chore prawo, dobre dla cwaniaczków i oszustów...

• ad12 2020-12-15 17:34:52

  jakie durnoty ludzie wypisujecie. po pierwsze kupno i prawomocne przysadzenie wlasnosci zwalnia wszelkie.wpisy w kw zus też. trzeba za to zaplacic to fakt. a przed zakupem nieruchomosci nalezałoby sie zapoznac z jej stanem prawnym i faktycznym a nie miec pretensji po zakupie zaplacie do komornika.

• Jacek 2020-07-18 18:15:16

  Ja kupiłem na takiej licytacji pełny entuzjazmu , wprowadziłem się po 2 latach nerwów i sądów rozpacz

• asiek 2020-07-04 22:03:27

  Ja również ostrzegam przed kupnem na licytacji komorniczej, kupiliśmy dom na normalnej licytacji a teraz okazuje się że dom nie ma odbioru budowlanego a to nie mały koszt, wszyscy urzędnicy tylko utrudniają i opóźniają wszystko no cóż chodzą tylko na zwolnienia, urlopy a nas mają w dupie bo im się należy, zwolniliśmy się z mężem z pracy bo kupiona nieruchomość znajduje się dużo dalej od miejsca naszego zamieszkania myśleliśmy że załatwimy wszytko w dwa miesiące po uprawomocnieniu się przybicia wprowadzimy się i znajdziemy pracę a tu się okazuje że nie mamy prądu na powtórne przyłączenie czekamy już trzy msc i nie wiemy ile jeszcze bo PGE skierowało sprawę niezapłaconego prądu do windykacji dodam że mam dziecko ok 3 lata i nie da się mieszkać w domu bez prądu, ponowne podłączenie wymaga również zaświadczenia od elektryka które kosztuje 500zł, dom nie ma naniesionych przyłączy więc kolejne 600zł trzeba zapłacić, w KW mamy nawalone wpisy przez ZUS za których usunięcie trzeba zapłacić po 100zł a podobno dom z licytacji komorniczej miał być nabyciem pierwotnym, dodam również że komornik uświadomił nas że ZUS usuwając wpisy w KW nic nie płaci bo jest zwolniony z opłat więc pisaliśmy do nich pisma i nie chcą usunąć; urzędnicy to jedna wielka mafia mam wrażenie że są tylko po to żeby interesanta zbyć i żeby sobie tylko kawkę spokojnie pić, chodząc do pracy nie ma się czasu chodzić po urzędach więc nie polecam kupowania z licytacji jeśli nie macie rezerwy dodatkowej gotówki tzn . nie tylko na kupno bo wychodzi tyle dodatkowych kosztów o których wcześniej nie mieliśmy pojęcia, nam wychodzi na to że jakbyśmy kupili normalnie dom bez komornika to byłoby bez problemów i wyszło tyle samo co teraz a nerwy mielibyśmy nie nadszarpane także nie polecam

• dodek 2020-02-23 20:31:07

  Chciałbym przestrzec przed zakupem nieruchomości od komornika. Kupiłem dom na jednej z aukcji. Dom pusty właściciel na początku chciał sprzedać i zapewniał, że po uprawomocnieniu się wszystkich postanowień da klucze i przekaże dom. Po sprzedaży przez komornika zmienił jednak zdanie i zanim dostałem prawomocne przysądzenie własności dłużnik zamieszkał w domu i nie chce słyszeć o wyprowadzeniu się. Sprawa ciągnie się już ponad dwa lata.

• czey 2019-03-26 17:14:34

  czy licytacja komornicza powinna odbyć sie o oznaczonej godzinie czy moż zostać opóżniona ??

• Bielas 2017-11-16 18:54:51

  W artykule jest dużo istotnych błędów przykładowo: Podstawowym warunkiem licytacyjnym jest złożenie przez zainteresowany podmiot rękojmi w wysokości jednej dziesiątej części sumy OSZACOWANIA a nie WYWOŁANIA. To bardzo istotne, bo cena oszacowania to cena z operatu, a cena wywołania jest stosunkowo pomniejszana w zależności z którą licytacją mamy do czynienia. Może się wiec zdarzyć, że po przeczytaniu tych wypocin elegancko wpłacicie na rachunek bankowy komornika powiedzmy 10 tyś podczas gdy należało wpłacić 12 tysięcy. Przyjdziecie na licytację i nie zostaniecie dopuszczeniu do licytacji. Autora zapraszam najpierw do czytania książek, a dopiero potem do ich pisania.

• iza 2017-10-13 16:53:54

  A ja mam pytanie o płatność dla komornika, kupiłam lokal mieszkalny, wiec nie ma pcc le zanim komornik mi wyda, mam napisać wniosek o wydanie i zapłacić mu 1500 zł. Czy tak rzeczywiście ma być? Nigdzie nie pisze o opłacie dla komornika

• Piotr 2017-07-31 13:10:10

  Mam pytanie a gdzie ma ma mieszkac dłuznik jak stracji mieszkanie gdzie ma wtedy meldunek oraz jak to wyglada jeśli w lokalu jes zdłuzenie hipoteka na 600.000 zł a mieszkanie poszło za 250000 to co z zadłuzeniem sie dzieje

• Heniek 2017-04-18 13:26:20

  Absurdalna sytuacja u mnie. Dostałem w styczniu 2017 roku postanowienie o własności, które już się uprawomocniło. Paradoks sytuacji jest taki, że na postanowieniu widnieje data 20 lipca 2016r, czyli okazuje się ze pol roku wczesniej ja juz bylem włascicielem, nie majac o tym wiedzy a dłużniczka dalej jest na mieszkaniu. Czy w tej sytuacji jest zobowiazany placic za czynsz od lipca 2016 czy dopiero od momentu uprawomocnienia sie wyroku

• mathur 2017-01-12 21:35:16

  hej! a ja dziś byłem i się wypytywałem o mieszkanie które ma być zbyte na aukcji. dowiedziałem się ze mogę sobie podejść pod to mieszkanie i zobaczyć jeśli dłużnik mnie wpuści. dowiedziałem się tez od tej samej osoby ze nikt tam nie mieszka..( hmm to niby kto mnie tam wpuścić? ) A jak mnie nikt nie wpuścił (poszedłem sprawdziłem..zeby nie było) to się dowiedziałem ze jest pewna taka możliwość żeby zobaczyć to mieszkanie, ale to wiąże się z dodatkowymi opłatami i długo trwa. I tak się teraz zastanawiam czy to jest legalne? najprawdopodobniej nikomu nie zależny żeby pokazać to mieszkanie. opcje są dwie..albo jest zdewastowane i szukają kogoś, kto kupi kota w worku, albo (co moim zdaniem jest bardziej prawdopodobne) już jest ustalona osoba która ma to kupić.

• Kari 2016-10-14 12:30:38

  Witam jesteśmy w trakcie kupna domu z licytacji otrzymaliśmy pismo z terminem wpłaty... Sprawdziliśmy w urzędzie ze w domu zameldowane są 4 osoby lecz nikt w tym domu nie mieszka tzn taka informacje dostaliśmy od komornika i z naszych obserwacji posesji.... Lecz była sytuacja w której maz wszedł na podwórko żeby obejść i ktoś uciekał przez okno i kazał sie nam wynosić.... Okazało sie ze to jedna z zameldowanych osób która mieszka tam ,,na dziko,, tzn tak żeby nikt nie wiedział ze tam od czasu do czasu przebywa....? Jak to jest z tym meldunkiem? jeżeli dom podlega egzekucji komorniczej i ludzie sie z niego wyprowadza.... Czy potem mogą sie nagle pojawić i udawać ze tam normalnie mieszkają i oczekiwać spełnienia ich wymagań eksmisyjnych???

• mysza 2016-04-21 13:12:22

  a ja jako dłużnik mam problem ze znalezieniem osób,które moje mieszkanie kupili i teraz nie wiem co mam zrobić bo z sądu dostałam pismo, ze mam własność wydać i chcę wydać ale nie mam komu

• matips 2016-03-19 17:45:17

  Valium wynosi 10% ceny oszacowania, a nie ceny wywoławczej.

• ANNA 2016-03-13 13:48:19

  Kupiliśmy dom na licytacji komorniczej niestety z lokatorami.żona dłużnika złożyła pozew powództwo przeciw egzekucyjne z uprawnieniem do lokalu socjalnego,sad przyznał lokal socjalny dla żony dłużnika i dzieci,a dla męŻa nie.Co mamy dalej robić,my nie mamy gdzie mieszkać,a dłużnikowi doskonale się żyje.Możemy się domagać o odszkodowanie od gminy,ale jakie warunki trzeba spełnić.

• Rozczarowany 2016-02-09 12:29:43

  Zakupiłem dom od komornika rok temu zapłaciłem 600000 tyś. Finał jest taki , że nie mam domu ani kasy . Dłużnik skutecznie składa zażalenia, komornik mnie zlewa. Chodzę po prawnikach i wszyscy mówią , że kasy nie mogę wycofać. Myślę że zachwalane licytacje komornicze są przez komorników a nie nabywców. Niestety ja miałem pecha. Ostrzegam tych ,którzy się zastanawiają nad takim zakupem. Sprawa z sądu rejonowego trafia do sądu okręgowego , dłużnik skutecznie opóźnia przebieg postępowania. Plusem jest dla mnie to , że kasa na koncie sądu podobno jest oprocentowana - odsetki ustawowe. Czytałem , że może być zablokowana tyle czasu ile sąd zechce. Kupiłem dom w stanie surowym bez lokatorów . W kancelarii komorniczej wszyscy zachwalali ten zakup mówiono mi , że w ciągu pół roku będę mógł zrobić remont.

• Madzia 2015-05-09 19:11:25

  Sąd wydał postanowienie o przysądzeniu, ale dłużnik się ciągle odwołuje, trwa to już jakiś czas, czy to postanowienie jets w tej sytuacji prawomocne? Czy mam czekać na jakieś kolejne pismo z sądo o ostatecznym uprawomocnieniu?

• anna raszkiewicz 2014-12-18 20:35:48

  do kiedy mam zapłacic cało sume za nieruchomosc wygrana na licytacjii

• tomasz. 2014-12-05 11:35:47

  Co w przypadku, gdy lokal jest zamieszkany i dotychczasowy właściciel już po licytacji, a jeszcze przed przeprowadzką doprowadza lokal wewnątrz do ruiny?? Kto za to odpowiada? Czy ubezpieczenie mieszkania obejmuje takie przypadki??