Egzekucja

Mieszkanie z licytacji – problem z byłymi właścicielami

Nowy dom.. z jego starym mieszkańcem

Jako, że zlicytowanie mieszkania najczęściej odbywa się wbrew woli jego właścicieli, także w późniejszym czasie nabywca może trafić na opór lokatorów. Zazwyczaj bowiem mieszkańcy nie chcą opuścić przedmiotowego lokalu.

Przypomnieć należy, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę. Od tej chwili więc osoba, która zaoferowała najwyższą cenę na licytacji staje się właścicielem mieszkania, zaś dłużnik osobą, która zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Samo zameldowanie – czy to na pobyt stały, czy czasowy, nie jest bowiem równoważne z posiadaniem prawa do lokalu. To jedynie administracyjne potwierdzenie faktu zamieszkiwania w danym miejscu. Dlatego też w czasie, gdy dłużnik z rodziną nadal przebywa w mieszkaniu, można naliczać mu czynsz za bezumowne korzystanie z lokalu. Nie jest to jednak docelowe rozwiązanie problemu – wszak najczęściej biorący udział w licytacjach sami chcą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe i wprowadzić się do nabytej nieruchomości.

Postępowanie eksmisyjne

W takim wypadku konieczne jest wniesienie do sądu (właściwego dla miejsca zamieszkania lokatora) powództwa o eksmisję. Sąd wydając orzeczenie w sprawie wskazuje, czy osoby pozwane mają prawo do lokalu socjalnego czy też nie. Spora grupa osób ma prawo do lokali socjalnych, które powinna zapewnić im gmina. Są to m. in. kobiety w ciąży, małoletni, emeryci i renciści, osoby zarejestrowane jako bezrobotne.

Jeżeli takie prawo przysługuje, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Trzeba przy tym mieć na uwadze aktualną sytuację na rynku mieszkań komunalnych – gminy niestety cierpią na ich brak. Tysiące ludzi oczekują więc w kolejkach na przydział takiego mieszkania. Samorządowi znalezienie takiego lokalu może zająć nawet kilka lat. Do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego takie osoby mogą nadal mieszkać w dotychczasowym lokalu. Powinny za to płacić, choć najczęściej tego nie robią. Oczywiście, prawo przewiduje w takich sytuacjach możliwość uzyskania odszkodowania od gminy za czas, w którym lokator zajmował lokal. Właściciel musi jednak udowodnić, że poniósł szkodę z tego tytułu. Takie odszkodowanie jest zwykle równe czynszowi, jaki mógłby on uzyskać, gdyby lokal oddał w najem.

Piętrzą się trudności

Na podstawie wyroku eksmisyjnego można wnosić o opróżnienie lokalu przez komornika. Przepisy stanowią jednak, że nie można pozbyć się lokatora nie zapewniając mu pomieszczenia zastępczego, jeżeli lokator nie ma prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego.

Jeżeli bowiem z wyroku eksmisyjnego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, a dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając tam dłużnika, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Dopiero, gdy znajdzie się pomieszczenie zastępcze, możliwa jest eksmisja lokatora. Polega ona na przymusowym usunięciu takiej osoby z zajmowanego mieszkania. Komornik dokonuje wóewczas opróżnienia lokalu z osób i rzeczy. Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, ostatecznie zaś, ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości, i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika.

Dodać jeszcze trzeba, że egzekucja może być prowadzona tylko przeciwko tym osobom, które zostały wymienione w tytule wykonawczym. Aby więc można było wyeksmitować wszystkich domowników, wprowadzono przepisy umożliwiające wezwanie och do udziału w sprawie już w toku postępowania, jeżeli informacja o innych mieszkańcach wyjdzie na jaw dopiero w toku procesu sądowego.

O czym pamiętać

Nie można zapominać o wymeldowaniu osób, które nie zamieszkują już w lokalu. Dokonuje się go na wniosek nowego właściciela lokalu – wykazuje się wówczas w postępowaniu opuszczenie miejsca pobytu stałego na skutek orzeczenia sądu w sprawie o eksmisję.

Na zakończenie przypominamy, że bardzo rzadko zdarza się, że lokatorzy wyprowadzają się z własnej woli lub za zapłatą odpowiedniej sumy (tzw. odstępne). Trzeba więc zawsze przy zakupie mieszkania z lokatorem uwzględnić dodatkowe koszty postępowania w sprawie o eksmisję, a także doliczyć trochę więcej czasu na wprowadzenie się do nowego lokum.

(tk)
e-prawnik


Obserwuj nas na:

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (10)

ula

11.2.2018 20:34:35

Re: Mieszkanie z licytacji ? problem z byłymi właścicielami

Pracowałam w sklepie samoobsługowym 150m2 jedna osoba na zmianie,przyjmowanie towaru.wprowadzanie go do komputera/stał w innym pomieszczeniu/ obsługa kasy.Wyszedł niedobór w kwocie 15tyszłplus odsetki razem 22tyszł.Robiłam odwołania do sądu,ponieważ nie zgadzałam się z tym długiem,Przegrałam.Mój dług od GSu kupił pan adwokat z Gorzowa i obecnie razem z panem komornikiem wystawiają na licytację moje mieszkanie.A ja z rodziną na bruk,nawet nie wiem za co bo ja tego towaru ze sklepu nie wyniosłam.To nie jesty dług z banku więc nie piszcie, że potencjalny dłużnik nie może być pokrzywdzony.

Michał

4.1.2018 23:35:45

Re: Mieszkanie z licytacji ? problem z byłymi właścicielami

Fajnie się brało pieniądze i nie splacalo kredytów. Poszkodowani bezrobotni. Banda oszustów którzy za cudze pieniądze chcą sobie życie układać ! Takim to zabierać wszystko co mają !

Ad12

21.12.2017 16:29:17

Re: Mieszkanie z licytacji ? problem z byłymi właścicielami

Dluznicy są bardzo podłym ludźmi.perfidni i żywicy się krzywda innych. Nieprawda jest że kupując ich nieruchomość na licytacji oni są osobami poszkodowanymi. Potrafią z osoby kupujacej nieruchomość zrobić kryminalistę. Wiem z własnego doświadczenia. Nie miejcie skrupułów dla takich dłużników po zakupie ich nieruchomości !!!!

zwykły człowiek

4.12.2017 22:38:41

Re: Mieszkanie z licytacji ? problem z byłymi właścicielami

Beata, Piotr... Jakiej krzywdzie???? jakie wzbogacić???? a gość który nie płaci innym i z tego tytułu traci np. mieszkanie to nie krzywdzi innych???? Rachunki i długi trzeba płacić, wtedy nie zabierają majątku!

Beata

25.4.2017 22:45:14

Re: Mieszkanie z licytacji ? problem z byłymi właścicielami

Dokładnie stac cię na kupno mieszkania to kup sobie ale nie na licytacjach komorniczych! Banda wyzyskiwaczy na ludzkiej krzywdzie się wzbogacić chcą .

Piotr

7.2.2017 18:3:4

Re: Mieszkanie z licytacji ? problem z byłymi właścicielami

Nikt się nie wzbogaci na krzywdzie innych.

ANNA P

4.3.2013 21:59:19

Re: Mieszkanie z licytacji ? problem z byłymi właścicielami

Witam We wrześniu 2011r zakupłam na licytacji mieszkanie spółdzielcze własnościowe w Warszawie. W obwieszczeniu licytacyjnym i na licytacji nie było mowy o lokatorach. W listopadzie 2012 r.to postanowienie się uprawomocniło, ale poprzednia włascicielka złożyła zażalenie na to postanowienie do Sądu Rejonowego w Warszawie. Ten Sąd nie wiedział co z tym zrobić i wysłał skargę do Sądu Okręgowego. Sąd Okręgowy odrzucił zażalenie dłużniczki. Trwało to do lipca 2012r czyli 10m-cy potem jeszcze się uprawomacniało. Prawoocne postanwienie Sądu odebrałam we wrześniu 2012r. po czy od razu poszłam do komornika gdzie złożyłam wniosek o wpowadzenie mnie w posiadanie lokalu. Wniosek przyjął Ten sam komornik który sprzedał mi to mieszkanie jeszcze raz wziął pieniądze za wprowadzenie i wyznaczył datę wprowadzenia na 16 listopada 2012r. Na to wprowadzenie dłużniczka znowu złożyła zażalenie do Sądu Rejonowego, które ten Sąd w grudniu 2012r znowu odrzucił jako bezzasadne. Komornik znowu wyznaczył termin wprowadzenia na 16 stycznia 2013r. i oczywisci odwołał to ponieważ powiedział, że dostał telefon z Sądu, że dłużniczka go znowu zaskarżyła. Na początku lutego 2013r otrzymałm od Sądu informację że skarga tej dłużniczki została oddalona ponieważ jej nie opłaciła. W lutym tego roku ja złozyłam skargę na komornika do Sądu że nie wykonuje swoich obowiązków, a ja z tego tytułu ponoszę koszty ponieważ nie mogę korzystać z tego mieszaknia i jeszcze płacę czynsz. W mieszkaniu jest zameldowane 2 osoby matka z 20 letnik synem. Na poczatku tego roku otrzymałam tekefon od administratora miszkania, że sąsiedzi się skarżą na syna poprzedniej właścicielki i że policja interweniuje, Więc postanowiłam sama wejść do tego mieszkania, wziełam ślusarza, kilu znajomych i weszłam. Tam widok był nieciekawy mieszanie okazało się meliną narkomanów. Syn właścicieli mieszka tam z kolegami. Jes tam totalny bałagan. Syn wezwał jeszcze kilku kolesi i zaczeli nam grozić i nas szarpać. Wezwałam policję! potem ten syn zadzwonił po swoją matkę a ta przyjechała z odwołaniem komornika i powiedział policji że ja się włamałam i pobiłam jej syna. Co mi za to grozi? Opuściłam to mieszakanie ponieważ bałam się tych chłopaków. Jak mogę ich z tamtąd wyrzucić? Oni za nic nie płacą - poprostu utrzymuję narkomanów i nic z tym nie mogę zrobić. Pomyślałam, że wrócę tam jeszcze raz i wynaję firmę przewozową i jakiś garaż gzie przewiozę ich rzeczy, czy to będzie naruszenie prawa? Nie mogę już liczyć na komonika.

Tadeusz

6.8.2012 9:55:52

Re: Mieszkanie z licytacji ? problem z byłymi właścicielami

Takie mieszkania z licytacji opłacają się jedynie krewnym sędzin, szefów urzędów itp. - inni mają niekończące się mitręgi z urzędami, policją i mieszkańcami.

Janusz Bartkiewic

5.8.2012 12:42:32

Re: Mieszkanie z licytacji ? problem z byłymi właścicielami

Wniosek? Nie kupować (nawet tanio) mieszkań wraz z lokatorem!!!!

adam

4.8.2012 15:54:49

Re: Mieszkanie z licytacji ? problem z byłymi właścicielami

To co tu zostało napisane nie do końca jest prawdą, bowiem postanowienie o przysądzeniu lokalu jest równocześnie tytułem wykonawczym i nie potrzeba nadwać mu klauzuli wykonalności i wnosić powtórnie pozwu o eksmicję. Wystarczy złożyć wniosek do komornika o eksmisję i postepowanie egzekucyjne zostanie wszczęte.

Pokaż wszystkie komentarze (10)

Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: