Umowa dożywocia

Warto zauważyć, że zgodnie z art. 908 § 3 kc dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. Pozwala to m.in. zabezpieczyć byt bliskich (np. małżonka) w przypadku przekazania nieruchomości nabywcy. Zgodnie natomiast z art. 912 kc prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym i przysługuje jedynie osobie na rzecz której zostało ustanowione. W przypadku kiedy prawo dożywocia zostało ustanowione na rzecz kilku osób, w razie śmierci jednej z nich, ulega ono odpowiedniemu zmniejszeniu. Nie można odziedziczyć prawa dożywocia, właśnie z uwagi na jego niezbywalny charakter.

Umowa dożywocia powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, z uwagi na to, że jest to umowa przenosząca własność nieruchomości na nabywcę.

Jednak co dzieję się w przypadku kiedy z różnych względów zbywca nieruchomości nie może zamieszkać z nabywcą ?

Zgodnie z art. 913 kc „jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.” Oznacza to, że nabywca nieruchomości zobowiązany do zapewnienia dożywocia, będzie od tego momentu zobowiązany do wypłaty określonej kwoty pieniężnej na rzecz dożywotnika.

Warto podkreślić, że w wyjątkowych okolicznościach na żądanie jednej ze stron (jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości) Sąd może rozwiązać taką umowę. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 1973 r. sygn. akt  III CRN 118/73 znajdujemy twierdzenie, że „orzeczenie uwzględniające roszczenie o rozwiązanie umowy o dożywocie z jednej strony przenosi własność nieruchomości z powrotem na dożywotnika, z drugiej zaś powoduje wygaśnięcie prawa dożywocia. Artykuł 913 § 2 k.c., przewidując możliwość rozwiązania umowy o dożywocie, obejmuje tym pojęciem oba wyżej wymienione skutki. Nie jest więc możliwe częściowe tylko uwzględnienie takiego roszczenia i częściowe jego oddalenie.”

Jakie skutki ma zbycie otrzymanej nieruchomości przez nabywcę?

W przypadku kiedy nabywca nieruchomości zbyłby otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany dożywocia na rentę (art. 914 kc), rozwiązanie takiej umowy jest wtedy niedopuszczalne. Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2004 r. sygn. akt II CK 91/03 „rozwiązanie umowy o dożywocie nie jest dopuszczalne po zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem (art. 914 w związku z art. 913 § 2 k.c.)”.

W kwestii umowy dożywocia należy jeszcze zwrócić uwagę na zapis art. 910 kodeksu cywilnego, z którego wynika, że pomimo iż dożywocie nie należy do ograniczonych praw rzeczowych takich jak hipoteka, służebność itp., to jego ustanowienie znacząco oddziałuje na nieruchomość i przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych należy stosować odpowiednio.

Zawierając umowę dożywocia, strony powinny przede wszystkim dokładnie sprecyzować do czego zobowiązany będzie nabywca nieruchomości, a także rozważyć faktyczne możliwości wypełnienia tych postanowień. Okazać się bowiem może, że nabywca nie będzie w stanie zapewnić odpowiedniej opieki lub warunków zbywcy nieruchomości (dożywotnikowi).