Dzierżawa a prawo zasiedzenia

Pytanie: Moi rodzice wybudowali pawilon handlowy na ziemi dzierżawionej od miasta, ziemia została im oddana w dzierżawę na 20 lat od roku 1974. W tej chwili nie płacą dzierżawy za ziemię, tylko podatek od nieruchomości. Miasto nie wypowiedziało mi umowy dzierżawy. Czy mogę zasiedzieć grunt pod pawilonem?

Odpowiedź:

Do przesłanek skutecznego zsiedzenia własności nieruchomości należy władanie rzeczą jak właściciel przy woli władania jak właściciel (trzeba być tzw. posiadaczem samoistnym) oraz upływ oznaczonego w ustawie czasu. Jednak dzierżawca nie spełnia pierwszej z przesłanek, gdyż w wyniku umowy dzierżawy uzyskuje posiadanie zależne, a nie samoistne. Co prawda włada faktycznie rzeczą, ale nie można mu przypisać woli właścicielskiego władania. Aby w tym przypadku uzyskać pozycję posiadacza samoistnego, umowa dzierżawy musiałaby wygasnąć. Umowa taka co do zasady wygasa z upływem terminu, na który była zawarta. Jeśli po upływie terminu oznaczonego w umowie dzierżawca nadal używa rzeczy i pobiera z niej pożytki za zgoda wynajmującego, uznaje się w razie wątpliwości, że dzierżawa została przedłużona na czas nieokreślony. W tym przypadku należy uznać, iż umowa nie wygasła, gdyż: 1.dzierżawca nadal używa rzeczy i pobiera z niej pożytki (korzysta wszakże z gruntu pod pawilonem) oraz 2.wydzierżawiający wyraził zgodę na dalsze takie postępowanie z rzeczą. Zgody takiej co prawda nie domniemywa się, jednak z okoliczności sprawy należy wnosić, iż miasto taką zgodę wyraziło. Gdyby bowiem jej nie wyraziło, z pewnością wystąpiłoby - w myśl zasad racjonalnego gospodarowania - z żądaniem zwrotu oddanej w dzierżawę rzeczy. Skoro jednak z żądaniem takim nie występuje, można sądzić, że wyraża zgodę na utrzymanie w mocy umowy dzierżawy. To, że miasto nie występuje z roszczeniami o zapłatę zaległego czynszu dzierżawnego ma tylko ten skutek, że w stosunku do tych roszczeń biegnie termin zasiedzenia. Jeśli więc umowa dzierżawy trwa, dzierżawca w stosunku do oddanej mu rzeczy jest posiadaczem zależnym, a nie samoistnym, i z tej przyczyny rzeczy zasiedzieć nie może. Umowa dzierżawy może być natomiast wypowiedziana przez każdą ze stron. Jeśli po wypowiedzeniu dotychczasowy dzierżawca utrzyma się w posiadaniu rzeczy (tzn. rzecz nie zostanie mu odebrana) i będzie rzeczą w władać jak właściciel, nabędzie pozycję posiadacza samoistnego; od tej chwili będzie liczony czas niezbędny do zasiedzenia.