Ochrona praw lokatorów - podniesienie czynszu

Pytanie: Czy wynajmujący - właściciel prywatny (zarządca) kamienicy może bez ograniczeń podnosić wysokość czynszu na podstawie art. 685 ze znaczkiem 1 k.c.? Czy są jakieś przepisy, które to ograniczają?

Odpowiedź:

Poniższe uregulowania nie mają zastosowania do podwyżek:

• nieprzekraczających w skali roku 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu
• opłat za używanie lokalu, do ponoszenia których są obowiązani członkowie spółdzielni mieszkaniowych na podstawie art. 4 ust. 1 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 oraz z 2004 r. Nr 19, poz. 177 i Nr 63, poz. 591) oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
• opłat niezależnych od właściciela.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Z powyższego wynika, iż termin ten nie może być krótszy - termin krótszy jest bezskuteczny i podlega przedłużeniu do ustawowo zgodnego okresu. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu przekroczy w skali roku 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel w terminie 7 dni przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może zakwestionować podwyżkę, o której mowa powyżej, wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości, albo odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia. Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. W przypadku zakwestionowania podwyżki przez lokatora lub odmówienia przyjęcia podwyżki, lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości:

• W razie zakwestionowania podwyżki - do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie.
• W razie odmowy przyjęcia podwyżki - do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal.