Umowa przedwstępna

Pytanie: W jaki sposób ułożyć umowę przewstępną, aby zabezpieczyć dwie strony (przyrzeczenie sprzedaży).

Odpowiedź:

Umowa przedwstępna jest umową, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Do swej ważności powinna określać istotne postanowienia umowy, która ma być zawarta w przyszłości przez strony, w wykonaniu umowy przedwstępnej oraz termin w ciągu, którego umowa przyrzeczona ma być zawarta. Aby umową przedwstępną zabezpieczyć interesy obu stron, konieczne jest zawarcie jej w odpowiedniej formie. Od formy, w której umowa przedwstępna została zawarta, zależy czy wywoła ona skutek silniejszy czy słabszy. Dlatego aby przyrzeczenie sprzedaży wywołało skutek silniejszy, powinno być zawarte w formie jaka jest wymagana dla umowy sprzedaży, która w wykonaniu umowy przedwstępnej ma być zawarta. Jeśli więc, umowa przedwstępna dotyczyłaby sprzedaży nieruchomości, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, jeśli dotyczyłaby np. roweru, powinna być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Skutek silniejszy daje ochronę stronie, która zawarła umowę przedwstępną, w postaci możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyby druga strona uchylała się od jej zawarcia. Skutek słabszy umowy przedwstępnej powoduje, że gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Roszczenie o naprawienie szkody, jak również roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej przedawniają się z upływem roku od dnia, w kórym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Natomiast jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenie o naprawienie szkody predawnia się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.