Wystawianie faktur a amortyzacja lokalu

Pytanie: Mam zamiar wynająć lokal pod działalność handlową. Obecnie ten lokal jest już wynajęty przez osobę, która odstępuje od dzierżawy a poniosła koszty remontu. Mam zapłacić odstępne i podpisać nowa umowę wynajmu z właścicielem lokalu przejmując na siebie zobowiązania. Czy wobec tego mogę amortyzować taki lokal? Czy mogę też zażądać faktury za odstępne?

Odpowiedź:

Odpowiedź na pytanie należy podzielić na dwie części. Pierwszą kwestią jest amortyzacja lokalu. Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (i odpowiednio art. 16a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) amortyzacji podlegają towary stanowiące własność lub współwłasność podatnika. W konsekwencji, skoro lokal nie jest Pani własnością nie może Pani go amortyzować. Do kosztów uzyskania przychodów będzie Pani mogła natomiast zaliczać czynsz z tytułu najmu. Odnośnie możliwości wystawienia faktury należy zauważyć, iż faktury mogą dokumentować wyłącznie sprzedaż, a więc (w rozumieniu VAT) odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (por. art. 106 ust. 1 w związku z art. 2 pkt 22 ustawy VAT). W związku z powyższym należy się zastanowić czy odstąpienie od umowy, o którym mowa można uznać za świadczenie usług, a w konsekwencji - za czynność opodatkowaną podatkiem VAT. Należy zauważyć, że na gruncie nowej ustawy VAT pojęcie świadczenia usług jest w porównaniu z poprzednimi przepisami bardzo szerokie - stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie, które nie stanowi dostawy towarów. Dowodem na to, jak szerokie jest obecnie pojęcie świadczenia usług może być brzmienie art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, który stanowi wprost, iż świadczeniem usług jest również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji (a więc nie tyle działanie podatnika, co zaniechanie). Na gruncie powyższych uwag należy wskazać, że odstępne wypłacane przez Panią poprzedniemu dzierżawcy jest niczym innym jak swego rodzajem rekompensatą za poniesione przez niego wydatki na remont oraz koszty związane z odstąpieniem od umowy. Na gruncie VAT odstępne to należy jednak uznać za wynagrodzenia za świadczenie usługi, a w konsekwencji opodatkować podatkiem VAT (jeśli świadczący tą usługę, a więc odstępujący od umowy jest podatnikiem zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny) i udokumentować fakturą. Czynność ta opodatkowana będzie stawką 22% (zgodnie z art. 41 ust. 13 ustawy VAT, towary i usługi będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu, które nie są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej podlegają opodatkowaniu stawką w wysokości 22%).