Egzekucja z pomieszczenia w budynku

Odpowiedź:

Rozstrzygając przedstawiona powyżej kwestię należy przede wszystkim zauważyć, że przedmiotem egzekucji mogą być wyłącznie rzeczy i prawa. Z tej perspektywy konieczne jest rozstrzygnięcie czy opisane w pytaniu „pomieszczenie” jest rzeczą w rozumieniu prawa cywilnego. Zgodnie z art. 45 kodeksu cywilnego rzeczami są tylko przedmioty materialne. Rzeczy dzielą się na rzeczy ruchome i nieruchomości. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty) jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od grunty przedmiot własności (art. 46 § 1 kc). Część budynku może stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności o ile zostanie wyodrębniona w sposób prawem przewidziany. Kwestię wyodrębnienia części budynku reguluje ustawa o własności lokali i wedle jej przepisów dla powstania odrębnej własności lokali konieczne jest dokonanie czynności ustanawiającej odrębną własność (np. umowa, wyrok sądu) i wpisanie tej własność do księgi wieczystej. Jeśli taki zabieg nie został dokonany, to zgodnie z zasadą superficies solo cedit, taka część budynku będzie częścią składową gruntu i nie będzie stanowić odrębnego przedmiotu własności, czyli nie będzie rzeczą. Jeśli chciałby Pan prowadzić egzekucję z pomieszczenia, w którym Pański dłużnik prowadzi działalność, konieczne jest ustalenie czy pomieszczenie to zostało wyodrębnione jako osobny lokal. Jeśli jednak pomieszczenie to nie zostało wyodrębnione (co w opisanym przez Pana przypadku wydaje się być bardziej prawdopodobne) nie będzie możliwości prowadzenia egzekucji z tego „pomieszczenia” lecz jedynie z całej nieruchomości gruntowej.

Dopuszczalna jest jednak egzekucja z udziału w nieruchomości. Gdyby np. dłużnik był współwłaścicielem nieruchomości wówczas egzekucja mogła by być prowadzona w przypadającego mu ułamkowego udziału we własności nieruchomości, który odnosi się do całości nieruchomości a nie do wydzielonej fizycznie części.