Interpretacja postanowień umownych

Odpowiedź:

W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, iż zgodnie z artykułem 158 kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Umowa przedwstępna do nabycia nieruchomości nie jest wprawdzie umową zobowiązującą do przeniesienia własności, lecz do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wymaganie formy notarialnej dla umowy przedwstępnej dotyczącej zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości wynika natomiast z artykułu art. 390 § 2 w zw. z art. 73 § 2 kodeksu cywilnego.

Wynika z powyższego, iż aby zawrzeć umowę (także przedwstępną) sprzedaży mieszkania w sposób ważny w świetle prawa, konieczne jest zawarcie jej w formie aktu notarialnego (nie ma tu żadnego znaczenia fakt, iż bank takiej formy nie wymagał).

Co do rozumienia opisanej pomyłki w określeniu daty, to także należy wziąć pod uwagę przepisy kodeksu cywilnego. W wypadku, gdy mamy do czynienia z zawarciem umowy, nieważne jest de facto literalne jej brzmienie, ale cel jej zawarcia. Celem było zawarcie umowy przyrzeczonej do ostatniego dnia listopada 2004 r. Potwierdza takie rozumowanie artykuł 65 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W paragrafie 2 natomiast ustawodawca postanowił, iż w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Co do odpowiedzialności któregokolwiek z podmiotów biorących udział w opisywanej czynności prawnej, to należy stwierdzić, iż nie powstała szkoda, nie ma zatem mowy o odpowiedzialności.