Zebranie kworum do głosowania we wspólnocie

Odpowiedź:

Do przedstawionej sytuacji nie stosuje się ustawy o własności lokali, gdyż mamy tu do czynienia domami jednorodzinnymi. Ustawa ta zaś znajduje zastosowanie do lokali mieszkalnych (a przyjmuje się, iż nie można uznać za lokal budynku mieszkalnego, w którym znajduje się tylko jedno mieszkanie, a zatem domu jednorodzinnego). Nie możemy zatem mówić tu o wspólnocie mieszkaniowej w sensie jaki nadała temu pojęciu ustawa o własności lokali.

Mamy tu zatem do czynienia ze współwłasnością nieruchomości wspólnych (drogi, place zabaw, parkingi), właścicieli nieruchomości na których znajdują się domki zajmowane przez współwłaścicieli nieruchomości.

Można zastosować tu jedynie przepisy o współwłasności z kodeksu cywilnego (art. 195 i następne kc). Rozstrzygnięcie dotyczące „ważnego planu gospodarczego" powinno należeć do spraw przekraczających zakres czynności zwykłego zarządu. Przez czynności zwykłego zarządu rzeczą powszechnie rozumie się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, zatem uchwalenie „ważnego planu gospodarczego" musi przekraczać ten zakres (choć konkretna kwalifikacja tego rozstrzygnięcia zależy od wszystkich okoliczności danego przypadku, nie jest możliwe abstrakcyjne zakwalifikowanie danej czynności do czynności zwykłego zarządu, bądź przekraczających ten zakres). W takim wypadku zgodnie z art. 199 kc na jej podjęcie potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Jeśli zatem nie zostanie osiągnięta zgoda współwłaścicieli w tej sprawie, to jedyną możliwością jest przekazanie sprawy do rozstrzygnięcia sądu.

W przeciwnym wypadku, tzn. w razie uznania takiego planu gospodarczego za czynność zwykłego zarządu (co musi być oceniane w kontekście konkretnej sytuacji), decyzja w tej sprawie może zostać podjęta przez większość współwłaścicieli. Jeżeli przyjęty w ten sposób plan będzie rażąco sprzeczny z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia tej sprawy przez sąd. (art. 211 kc).