Podstawy ustanowienia służebności drogi koniecznej

Pytanie: Moje działki (zabudowaną od niezabudowanej), dzieli działka sąsiada. Przez wiele lat korzystałam z niej przechodząc na swoją posiadłość. Ostatnio sąsiad zabronił mi korzystania z tej możliwości. Wprawdzie istnieje przejście, które pozwoliłoby mi omijać działkę sąsiada, jednak jest ono trudno dostępne. Czy można mówić w mojej sytuacji o nabyciu prawa do służebności?

Odpowiedź:

Co prawda polskie prawo przewiduje możliwość zasiedzenia służebności, ale tylko pod warunkiem, że służebność ta polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Zgodnie z ustaloną linią orzeczniczą, urządzenia takie muszą być efektem świadomego i pozytywnego działania ludzkiego w celu przystosowania gruntu służebnego jako drogi. Przykładem tego może być np. utwardzenie szlaku drożnego, budowa mostów, nasypy (groble). Urządzenie nie może polegać na zaniechaniu (na szlaku) uprawy rolnej lub sadowniczej (tak SN w wyroku z dnia 10 stycznia 1969 r.II CR 516/68). W innym z orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdził dodatkowo, że samo korzystanie z trwałego widocznego urządzenia nie wystarcza jeszcze do nabycia służebności gruntowej w drodze zasiedzenia. Urządzenie takie musi być wykonane przez wykonującego służebność, gdyż wtedy stanowi ono widomy znak ostrzegający właściciela nieruchomości o korzystaniu z jego nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności (wyrok SN z dnia 7 lutego 1972 r.III CRN 418/71). Jeśli więc w Pańskim przypadku warunki te nie zostały spełnione, nie ma podstaw do wnioskowania o stwierdzenie zasiedzenia tej służebności. W przedstawionej sytuacji rozważyć można także możliwość ustanowienia drogi koniecznej. Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Decyzja w tej kwestii należy jednak tylko do właściwego sądu. Jeśli uzna on, że przesłanka braku dostępu nie zostanie spełniona z uwagi na to, że istnieje ta wspomniana przez Pana trudno dostępna droga, będzie Pan niestety zmuszony korzystać z tego przejścia na działkę.