Stałe zamieszkanie a wstąpienie w stosunek najmu

Odpowiedź:

Zgodnie z powołanym w pytaniu przepisem art. 691 kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w istniejący stosunek najmu lokalu wstępują małżonek nie będący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Warunkiem wstąpienia tych osób w stosunek najmu jest fakt stałego zamieszkiwania z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Pojęcie stałego zamieszkania należy rozumieć zgodnie z art. 25 i 28 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami miejscem zamieszkania (czyli stałym zamieszkaniem w rozumieniu przepisów o najmie) osoby fizycznej jest miejscowość (tu brać należy pod uwagę raczej lokal), w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu, przy czym można mieć tylko jedno stałe zamieszkanie. Uznanie, iż córka stale zamieszkuje lokal wynajmowany do tej pory przez jej ojca zależy od dwóch warunków:

1. przebywania i
2. zamiaru stałego pobytu.

(tak w orzeczeniu SN z 7 czerwca 1983 r., sygnatura II UR 4/84, opublikowanym w SP 12/84, poz. 265). O zamieszkiwaniu z zamiarem stałego pobytu mówi się wówczas, gdy występują okoliczności pozwalające przeciętnemu obserwatorowi na wyciągnięcie wniosku, że określone mieszkanie jest głównym ośrodkiem działalności danej dorosłej osoby fizycznej. Zameldowanie na pobyt stały w tym lokalu nie oznacza, że spełniony został warunek zamiaru stałego pobytu, jednak może być jednym z dowodów istnienia takiego zamiaru. Nawet kilkumiesięczny wyjazd za granicę nie musi oznaczać braku zamiaru stałego pobytu w mieszkaniu ojca. Co do warunku przebywania, to jego spełnienia także naszym zdaniem nie wyłącza fakt takiego wyjazdu. Powszechnie w doktrynie prawa przyjmuje się bowiem, iż wyjazd na studia (a wiąże się to z długą nieobecnością) nie oznacza, że zmienia się miejsce zamieszkania (stały pobyt) wyjeżdżającego. Przedstawiona w pytaniu sytuacja jest do powyższej bardzo podobna, dlatego należy uznać, że córka wstąpiła w stosunek najmu mieszkania. Jeżeli pojawią się problemy z uznaniem tego przez wynajmującego potrzebne może być skierowanie do sądu pozwu o ustalenie istnienia stosunku najmu. Wyrok wydany na podstawie takiego pozwu nie kreuje stosunku (umowy) najmu, lecz jedynie potwierdza jego istnienie.